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逐条解读《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》/武志国

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逐条解读《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

武志国


【最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
最高人民法院

(2009年3月23日最高人民法院审判委员会第1464次会议通过)

法释[2009]7号

中华人民共和国最高人民法院公告

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年3月23日由最高人民法院审判委员会第1464次会议通过,现予公布,自2009年10月1日起施行。

                      二○○九年五月十四日

  为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件,依法保护当事人的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》等法律的规定,结合民事审判实践,制定本解释。

第一条 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人,应当认定为物权法第六章所称的业主。
基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,可以认定为物权法第六章所称的业主。
解读:本条扩大了业主范围。业主逐渐从经济学概念演化为法律概念,并在物业管理中被广泛地使用。《物业管理条例》第六条第一款规定“房屋的所有权人为业主。”实践中认定“业主”往往是指“房屋的所有权人”,而“房屋所有权人”一般又以物权登记的人为准(不排除尚未经不动产登记取得所有权,主要为物权法第二章第三节规定的情形),因此,现实中对“业主”的概念理解是狭义的理解,未包括“准业主”(严格讲是可以认定为业主的人)。
为了避免影响“准业主”的业主权,本条明确将业主的范畴,进一步扩大了业主的范围。《物权法》第二章第三节规定可认定为业主的情形有如下几种:1)因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等取得所有权的人;2)因继承或者受遗赠取得物权的人; 3)因合法建造、拆除房屋等事实行为设立并取得物权的人;4)基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分但尚未依法办理所有权登记的人(“合法占有”应理解为“交付”,不见得就得住进去,此种情形下迟延取得产权证的,不影响购房人的业主权)。
实践中,其实已经将上述范围内的人作为实际上的业主了,本条归拢并更加明确了一下。
注意:取得建筑物专有部分所有权的人,就可以成为业主,哪怕买了一平方米的专有部分,其都可以成为业主。购买了建筑区划内的车位、车库也即为本小区的业主。

第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋,以及车位、摊位等特定空间,应当认定为物权法第六章所称的专有部分:
(一)具有构造上的独立性,能够明确区分;
(二)具有利用上的独立性,可以排他使用;
(三)能够登记成为特定业主所有权的客体。
规划上专属于特定房屋,且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等,应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。
本条第一款所称房屋,包括整栋建筑物。

解读:《物权法》第七十条规定:“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”《物权法》第70 条前段仅规定业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,并未对专有部分与共有部分之间的界限范围具体规定。
确定专有部分应当同时符合以下条件:(1)构造上的独立性。 即“物理上之独立性”,系指建筑物经区分之特定部分,以墙壁、楼板等建筑构造与建筑物之其它部分隔离,达适合为物之支配程度,客观上足以明确划分其范围;(2) 使用上的独立性:即“功能上之独立性” 建筑物经区分后, 该部分必须可作为一个建筑物单独使用,与一般建筑物相同,需有独立之经济效用始可;3) 单独为所有权标的的登记:即“权属上之可登记性”依《物权法》规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应依法律规定登记,于登记日,始发生效力, 并自记载于不动产登记簿时发生效力,不动产登记簿是物权归属和内容的根据。
可被认定为专有部分的车位、摊位等特定空间以及规划上专属于特定房屋,且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等,可以由开发商出卖或出租等(即便不能登记)。
专有部分的认定条件:1)构造独立。能明确区分;2)利用独立,可排他使用;3)可以登记为特定业主的所有权客体(不排除小范围内的共同共有情形)。虽然如此规定,恐怕实践中仍然很难认定。
整栋建筑物当然可以成为专有部分,而且往往最容易认定是否属于专有部分。

第三条 除法律、行政法规规定的共有部分外,建筑区划内的以下部分,也应当认定为物权法第六章所称的共有部分:
(一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备,避难层、设备层或者设备间等结构部分;
(二)其他不属于业主专有部分,也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
建筑区划内的土地,依法由业主共同享有建设用地使用权,但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。

解读:共有部分的认定:1)法律行政法规规定属于共有部分的;2)基本结构部分:基础、承重结构、外墙、屋顶等;3)公共通行部分:通道、楼梯、大堂等;4)公用附属设施、设备:消防、公共照明等;5)结构部分:避难层、设备层或者设备间等;6)不属于专有也不属于其他主体所有的场所和设施等。
建筑区划内的土地,一般依法由业主共同享有建设用地使用权(按份共有),有除外情形的不算(建筑区划内并非“非专有部分即为共有部分”:①属于业主专有的整栋建筑物的规划占地②城镇公共道路、绿地占地)。


第四条 业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要,无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的,不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约,损害他人合法权益的除外。

沈阳市人民代表大会常务委员会关于修改《沈阳经济技术开发区条例》的决定

辽宁省人大常委会


沈阳市人民代表大会常务委员会关于修改《沈阳经济技术开发区条例》的决定
辽宁省人大常委会


(1996年11月8日辽宁省沈阳市第十一届人民代表大会常务委员会第二十六次会议通过 1997年1月23日辽宁省第八届人民代表大会常务委员会第二十五次会议批准 1997年3月15日起施行)

决定
沈阳市第十一届人民代表大会常务委员会第二十六次会议审议了《沈阳经济技术开发区条例修正案(草案)》,决定对《沈阳经济技术开发区条例》作如下修改:
一、第七条修改为“沈阳市人民政府在开发区设立沈阳经济技术开发区管理委员会(以下简称开发区管委会),开发区管委会享有市级经济管理权限,代表市人民政府对开发区实行统一领导和管理。”
二、第八条第(十)项修改为:“兴办和管理开发区的教育、科学、文化、卫生、体育事业”。
三、删去第二十六条、第二十七条。
本决定自1997年3月15日起施行。



1997年1月23日

黑龙江省劳动监督检查条例(修正)

黑龙江省人大常委会


黑龙江省劳动监督检查条例(修正)
黑龙江省人大常委会


(1996年8月31日黑龙江省第八届人民代表大会常务委员会第二十三次会议通过 1997年8月20日黑龙江省第八届人民代表大会常务委员会第二十九次会议修正)

第一章 总 则
第一条 为了保护劳动者的合法权益,维护劳动力市场的正常秩序,促进经济发展和社会稳定,根据《中华人民共和国劳动法》等有关法律、法规,结合本省实际,制定本条例。
第二条 本条例所称劳动监督检查,是指县级以上人民政府劳动行政部门(以下简称劳动行政部门),对企业、个体经济组织、国家机关、事业组织、社会团体(以下统称用人单位)遵守劳动法律、法规、规章情况进行监督检查,对违反劳动法律、法规、规章的行为进行处罚的劳动行
政执法行为。
第三条 县级以上人民政府有关部门,应当在各自职责范围内,对用人单位遵守劳动法律、法规、规章的情况进行监督。
第四条 各级工会依法维护劳动者的合法权益,对用人单位遵守劳动法律、法规、规章的情况进行监督。
第五条 任何组织和个人对违反劳动法律、法规、规章的行为,有权向劳动行政部门举报,并依法受到保护。

第二章 职 责
第六条 劳动行政部门应当配备与工作任务相适应的专、兼职劳动监督检查人员。
第七条 劳动监督检查人员的权力:
(一)对用人单位进行监督检查;
(二)了解用人单位遵守劳动法律、法规、规章的情况,查(调)阅或者复制被检查单位的有关材料,询问有关人员,检查劳动场所;
(三)送达劳动监督检查执法文书。
第八条 劳动监督检查人员应当履行下列义务:
(一)实事求是,忠于职守;
(二)依法监督,秉公执法;
(三)不得泄露案情和举报者;
(四)不得泄露用人单位的商业秘密。
第九条 省劳动行政部门负责管理本省劳动监督检查工作,并承担在本省行政区内的中央直属(含部队)、省直属用人单位的劳动监督检查工作。
市(行署)劳动行政部门负责管理本行政区劳动监督检查工作,并承担所管辖的用人单位的劳动监督检查工作。
县(市、区)劳动行政部门负责所管辖的用人单位的劳动监督检查工作。
第十条 用人单位的生产经营场所与该用人单位注册地不同时,应当由用人单位的生产经营场所所在地的劳动行政部门进行劳动监督检查。

第三章 内容与处理程序
第十一条 劳动监督检查的内容:
(一)劳动规章制度;
(二)劳动者的招用;
(三)劳动合同和集体合同的订立和履行;
(四)工作时间和休息休假;
(五)劳动者工资的支付;
(六)工资总额的使用;
(七)社会保险费的缴纳及社会保险金的支付;
(八)职工福利待遇;
(九)职业技能开发;
(十)女职工和未成年工的特殊劳动保护;
(十一)残疾人的劳动保障;
(十二)职业介绍、培训、技能鉴定机构遵守有关规定的情况;
(十三)承办境外承包工程、劳务合作、劳务输出的单位维护劳动者合法权益情况;
(十四)法律、法规、规章规定的其他内容。
矿山安全、职业安全卫生、锅炉压力容器的劳动监督检查内容,按照有关法律、法规规定执行。
第十二条 在执行劳动监督检查公务时,应当有两名以上劳动监督检查人员持证共同进行。
劳动监督检查人员与用人单位有直接利害关系的,应当回避。
第十三条 查处用人单位的违法行为,应当按照下列程序进行:
(一)登记立案。对受理的举报和在监督检查过程中发现的违法行为,经过审查,违法事实确凿的,应当登记立案。
(二)调查取证。对已立案的案件,应当收集证据。
(三)处理。对违反劳动法律、法规、规章的当事人,应当依法作出处罚决定,并制作处罚决定书。
(四)送达。处罚决定书制作后,应当在7日内送达当事人。
第十四条 劳动行政部门对违法行为的处罚决定,应当自立案之日起30日内作出,特殊情况不得超过60日。
第十五条 劳动行政部门作出的处罚决定,应当在10日内报送上一级劳动行政部门备案。
处罚决定生效后,发现处罚不当的,由作出处罚决定的劳动行政部门依法纠正。
上级劳动行政部门发现下级劳动行政部门作出的已生效的处罚决定不当时,有权依法予以纠正或者指令下级劳动行政部门自行纠正。

第四章 法律责任
第十六条 用人单位制定的劳动规章制度违反法律、法规、规章规定的,给予警告,责令改正;对劳动者造成损害的,应当承担赔偿责任。
第十七条 用人单位违反工作时间和休息休假的规定,有下列行为之一的,责令改正;拒不改正的,处以生产经营单位1000元至5000元罚款,处以法定代表人100元至500元罚款:
(一)未与工会和劳动者协商,强迫劳动者延长工作时间的;
(二)用人单位每日延长劳动者工作时间超过3小时或者每月延长工作时间超过36小时的。
第十八条 用人单位违反法律、法规、规章对女职工和未成年工的保护规定,侵害其合法权益的,除责令改正外,每有一名劳动者,处以用人单位300元罚款,并处以法定代表人30元罚款;对女职工或者未成年工造成损害的,应当承担赔偿责任。
第十九条 用人单位未按照规定订立劳动合同和违反规定解除劳动合同的,责令改正,处以法定代表人500元至2000元罚款,并按照每有一名劳动者,处以用人单位50元罚款。
用人单位解除劳动合同时,未按照规定给予劳动者经济补偿的,除责令给予经济补偿外,并按照经济补偿额的20%处以罚款。
第二十条 用人单位使用童工的,责令全部退回,处以法定代表人和直接责任人1000元罚款,并按照每招用一名童工处以用人单位5000元罚款;情节严重的,由工商行政管理部门吊销营业执照。
第二十一条 未经劳动就业管理机构办理《职业介绍许可证》擅自设立综合性职业介绍机构的,由上级劳动行政部门予以取缔,没收违法所得,并处以违法所得1倍至3倍罚款;行政主管部门、社会团体、企业、事业组织和个人未办理《职业介绍许可证》擅自设立专业性职业介绍机构
的,由工商行政管理部门会同劳动行政部门依法取缔,并由劳动行政部门没收其违法所得,处以10000元至20000元罚款。
第二十二条 违反有关规定有下列行为之一的,由劳动行政部门给予处罚:
(一)转借、转让、涂改、伪造《职业介绍许可证》的,收回其许可证,没收违法所得,并处以违法所得1倍至2倍罚款;
(二)介绍未满16周岁的少年、儿童做工并出具假证的,责令改正,并处以1000元至3000元罚款;对出具假证的直接责任人员由其单位或者主管部门给予行政处分;
(三)介绍女性求职人员或者已满16周岁未满18周岁的未成年人从事法律、法规、规章禁止从事的职业的,责令其终止介绍活动,并按照每介绍一名劳动者处以500元至1000元罚款;
(四)以欺骗方式进行职业介绍活动的,没收其违法所得,并处经违法所得1倍至3倍罚款,同时由工商行政管理部门吊销其营业执照;
(五)擅自从事涉外职业介绍活动的,责令改正,没收违法所得,并按照每介绍一名劳动者处以10000元至20000元罚款;
(六)用人单位在招(聘)用劳动者时,向劳动者收取风险金、抵押金、保证金及其他不合理费用,或者要求劳动者以证件、实物作抵押的,责令立即退还劳动者,并按照每招(聘)用一名劳动者,处以500元罚款。
第二十三条 用人单位未经所在地县(市)以上劳动行政部门批准,擅自招用农村劳动力和外埠劳动力的,责令其补办手续,并按照每招(聘)用一名劳动者处以500元至1000元罚款。
用人单位招用未领取外出人员登记卡和外来人员就业证的农村劳动力和外埠劳动力的,责令其补办手续,并按照每招(聘)用一名劳动者处以500元罚款。
第二十四条 用人单位违反工资支付有关规定,有下列侵害劳动者合法权益行为之一的,责令限期支付劳动者的工资报酬、经济补偿,并可以责令支付赔偿金;逾期不支付的,处以1000元至5000元罚款,处以责任人200元至500元罚款:
(一)克扣或者无故拖欠劳动者工资的;
(二)拒不支付劳动者延长工作时间工资报酬的;
(三)低于当地最低工资标准支付劳动者工资的。
第二十五条 用人单位违反工资基金管理、工资总额使用手册管理制度的,由劳动行政部门,处以超发工资总额的20%至50%罚款,并处以法定代表人和直接责任人本人1个月至2个月工资收入的罚款。
第二十六条 用人单位无故不缴、少缴或者拖欠社会保险费的,除按照规定加收滞纳金外,视情节轻重,处以欠缴金额20%以下罚款。
第二十七条 用人单位在劳动能力鉴定工作中,弄虚作假,或者涂改鉴定结果,冒领有关保险福利待遇的,责令改正,追回冒领金额,处以5000元至10000元罚款,并处以法定代表人和责任人500元至2000元罚款。
第二十八条 用人单位无故不兑现劳动者、离退休和退职人员有关保险福利待遇的,除责令按照规定兑现外,处以1000元至5000元罚款。
用人单位或者社会保险机构未按照规定足额支付劳动者社会保险金的,除责令限期支付外,并处以1000元至5000元罚款。
第二十九条 违反职业培训有关规定,有下列行为之一的,由劳动行政部门给予处罚:
(一)用人单位擅自招(聘)用未经培训和未取得职业资格证书人员的,责令改正,没收违法所得,并按照每招(聘)用一人,处以100元罚款;
(二)滥发技师、技术等级证件的单位,所发证件无效,没收其违法所得,并处以违法所得的1倍至3倍罚款;
(三)职业技能鉴定机构违反考试考核规定滥收费的,没收其全部违法所得;弄虚作假的,收缴其职业技能鉴定证件。
第三十条 用人单位违反本条例有下列行为之一的,给予警告,并处以1000元至5000元罚款:
(一)阻挠劳动监督检查人员依法行使劳动监督检查职权的;
(二)隐瞒事实真相,出具伪证或者隐匿、毁灭证据的;
(三)拒绝提供有关资料的;
(四)拒绝执行劳动行政部门下达的劳动监督检查询问和限期整改文书的;
(五)打击报复举报人的。
第三十一条 用人单位有下列行为之一尚未构成犯罪的,由公安机关按照有关法律、法规的规定给予处罚:
(一)以暴力、威胁或者非法限制人身自由的手段强迫劳动的;
(二)侮辱、体罚、殴打、非法搜查和拘禁劳动者的。
第三十二条 劳动监督检查人员有下列行为之一的,视其情节,给予行政处分或者调离劳动监督检查岗位:
(一)玩忽职守或者滥用职权,给国家、用人单位、劳动者利益造成损失的;
(二)利用职权谋取私利的;
(三)泄露案情和举报者的;
(四)泄露用人单位商业秘密的。
第三十三条 当事人应当自接到处罚决定书之日起15日内到指定银行缴纳罚款,逾期不缴纳罚款的,每日按照罚款数额的3%加处罚款。
第三十四条 当事人对处罚决定不服的,可以依法申请行政复议或者向人民法院提起行政诉讼。
当事人对处罚决定逾期不申请行政复议,也不向人民法院提起行政诉讼,又不履行的,作出处罚决定的机关可以申请人民法院强制执行。
第三十五条 违反劳动法律、法规构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第五章 附 则
第三十六条 本条例的应用解释由省劳动行政部门负责。
第三十七条 本条例自1996年11月1日起施行。

附:黑龙江省人大常委会关于修改《黑龙江省劳动监督检查条例》的决定

(1997年8月20日黑龙江省第八届人民代表大会常务委员会第二十九会议通过)

决定
黑龙江省第八届人民代表大会常务委员会第二十九次会议决定对《黑龙江省劳动监督检查条例》作如下修改:
第十六条修改为:“用人单位制定的劳动规章制度违反劳动法律、法规、规章规定的,给予警告,责令改正;对劳动者造成损害的,应当承担赔偿责任”。
本决定自1997年9月1日起施行。
《黑龙江省劳动监督检查条例》根据本决定作相应的修正,重新公布。



1997年8月20日