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房贷新政下的违约问题/杨东

时间:2024-07-22 00:47:35 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9743
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房贷新政下的违约问题

杨东


对正处于疯狂上涨的中国楼市而言, 4月17日 《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》无疑是一剂猛药。

通知规定,对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍,有关人士预测这一政策将会影响到目前约三分之一的贷款买受人。

房产中介也称,房产调控措施出台前后历来是二手房买卖违约现象的频发期。

二套房贷首付50%的政策出来后,很多购房者向笔者咨询,其中既有买一手房的,也有买二手房的,主要的问题就是贷款可能无法顺利办出,在买卖合同中面临违约,因此急切地咨询笔者该怎么办?

其实每当楼市政策面临调整,银行收紧房贷的时候,购房者都会面临这个问题。对此笔者的建议是:

第一,应选择品牌房产中介或专业的房贷机构。一般品牌房产中介、专业的房贷机构和贷款银行有着良好的合作关系,能更具体、更准确、更及时地得到各大银行房贷的政策走向,了解各家银行的审批条件、优惠政策以及放贷速度,从而替购房者选择最适合的贷款银行。而且一旦开始办理手续,相应配备的法律文书也较完备、更新也较及时。

第二、签订购房的补充协议,这是非常重要的事项。比如经常遇到的迟延放贷问题,可以在二手房买卖合同的补充协议中加以约定,此外涉及付款日期的约定不要具体到某日,而可以约定为 “银行实际放贷日”,或加上 “以银行实际放款日作为准”。如贷款未获银行批准,则可以约定“因不可归结为买卖一方的原因而导致贷款未能被批准的,双方均有权解除合同,互不承担违约责任。”

当然,以上针对的是尚未签订购房合同的情况。

近日,楼市调控政策密集出台,最主要的就是对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。这就给一些已经签订居间合同或者买卖合同的交易带来了棘手的问题,对此购房者应如何应对呢?笔者认为,可以考虑从以下几个角度着手:

第一,目前银行方面还没有出台实施上述政策的细则,这也意味着购房者还有搭 “末班车”的可能,所以要抓紧咨询各大银行的最新政策,选择政策最有利于自己的银行,争取挤上 “末班车”,尽快办理房贷。

第二,看一下自己的房屋买卖合同关于贷款的部分是如何约定的。如果明显对自己不利,应积极和卖方协商,争取达成补充协议。此外结合自己的资金情况,或要求对方给予一定的宽限期限用现金补足原本准备贷款的部分,或协议解除买卖合同,返还购房款,给予对方适当的补偿。

第三,因房贷无法办出导致的买卖合同纠纷,可参照的法律条文是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定, “商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”

如果是二手房买卖的话,一般补充条款是约定房贷无法办出则以现金补足,最晚期限为房屋交易过户日,因此相关问题还是需要双方尽可能协商解决,因为买房人本身是很难预见到银行政策变化的。

总之,买卖房产的风险是和房价的起伏相伴随的,在房价处于高位或者低谷的时候,风险也最多,纠纷也最容易发生,买卖双方都应对此有所认识。

(作者系上海市房地产注册经纪人、上海市欣隆律师事务杨东律师,电话13482524414)

关于印发《关于进一步加强中央企业负责人副职业绩考核工作的指导意见》的通知

国务院国有资产监督管理委员会


关于印发《关于进一步加强中央企业负责人副职业绩考核工作的指导意见》的通知

国资发综合〔2012〕9号


各中央企业:
  为进一步加大全员业绩考核工作力度,切实加强和改进中央企业负责人副职业绩考核,促进业绩考核工作上水平,使其更加规范、有效,我委制定了《关于进一步加强中央企业负责人副职业绩考核工作的指导意见》。现印发给你们,请结合实际认真贯彻落实。
                          二○一二年一月十七日



国务院国有资产监督管理委员会关于进一步加强中央企业负责人副职业绩考核工作的指导意见

  国资委《关于印发〈关于进一步加强中央企业全员业绩考核工作的指导意见〉的通知》(国资发综合〔2009〕300号)印发以来,各中央企业认真抓好贯彻落实,推动全员业绩考核工作取得了积极进展,促进了国有资产保值增值责任的进一步落实和经营管理水平的提高,但对企业负责人副职的业绩考核仍然存在薄弱环节。为进一步加大全员业绩考核力度,切实加强和改进中央企业负责人副职业绩考核,真正实现“工作有标准、管理全覆盖、考核无盲区、奖惩有依据”,促进业绩考核工作上水平、更规范、更有效,依据《中央企业领导人员管理暂行规定》(中办发〔2009〕41号)、《中央企业领导班子和领导人员综合考核评价办法(试行)》(中组发〔2009〕17号)、《中央企业负责人经营业绩考核暂行办法》(国资委令第22号)和《关于进一步加强中央企业全员业绩考核工作的指导意见》,现就中央企业负责人副职业绩考核工作提出如下指导意见:
  一、适用范围
  本指导意见所称中央企业负责人副职,是指国务院授权国资委履行出资人职责的国家出资企业(以下简称企业)的下列人员:
  (一)国有独资企业的副总经理(副总裁、副院长、副局长)、总会计师;
  (二)国有独资公司的副董事长、董事(不含外部董事、职工董事),副总经理(副总裁)、总会计师;
  (三)国有资本控股公司国有股权代表出任的副董事长、董事(不含外部董事、职工董事),副总经理(副总裁)、总会计师。
  二、指导原则
  中央企业负责人副职业绩考核工作应遵循以下原则:
  (一)坚持正确考核导向。以实现企业科学发展为主题,以落实国有资产保值增值责任为核心,以提升价值创造能力为导向,通过业绩考核促进企业战略目标实现和年度工作任务完成。
  (二)坚持实现全员覆盖。以消除考核盲区为目标,以落实岗位职责为重点,以调动每一位副职经营管理的积极性为目的,确保业绩考核范围覆盖企业所有副职。
  (三)坚持依法依规考核。以国资监管法律规章和企业负责人管理相关规定为依据,建立健全考核制度,切实做到考核办法、考核过程的公开透明和考核结果的公平公正。
  (四)坚持做到科学有效。以目标管理为手段,根据企业副职岗位职责和分管业务合理确定业绩考核目标,做到定量考核和定性评价相结合、短期目标和长期目标相统一、组织绩效和个人绩效相协调,增强考核的针对性和有效性。
  三、组织实施
  国资委授权企业主要负责人负责副职业绩考核工作。建设规范董事会企业,国资委授权企业董事会对高级管理人员进行考核。董事会根据本指导意见,进一步完善对高级管理人员的考核办法,可授权总经理对副职进行考核。企业副职业绩考核工作政策性强,是深入推行全员业绩考核工作的重点和难点。各中央企业要高度重视,加强领导,完善办法,健全制度,强化监督,务求实效。
  (一)切实加强领导,形成工作合力。要切实加强对企业副职业绩考核工作的领导,健全组织机构,完善制度流程,强化考核的组织保证和政策保障。企业主要负责人要组织开展业绩考核相关政策和重大问题研究,调动副职、各相关职能部门和所属企业、单位的力量,形成工作合力。
  (二)健全考核办法,确保考核质量。企业要认真研究制定对副职的业绩考核办法,针对每位副职的岗位职责设定科学合理的考核指标。指标设计上要突出价值创造导向,突出分类考核,既要落实出资人关心的共性指标,又要体现符合企业战略发展和个人业务岗位实际的个性指标。要加强目标管理,结合企业战略目标和年度工作任务确定考核目标,可采取每年年初由企业主要负责人与副职签订业绩责任书等形式予以明确。要严格计分标准,科学合理地细化考核得分和评级,确保考核的规范性和有效性。
  (三)坚持定量考核与定性评价相结合,考核结果适当拉开差距。对企业副职的业绩考核结果,应根据其分管范围的整体绩效、个人工作目标的考核完成情况和定性评价情况进行综合评定。业绩考核最终得分,由定量考核得分与定性评价得分按照适当的权重构成。其中,定量考核得分的权重原则上不低于60%。定性评价主体应由企业负责人(建立规范董事会企业的董事)、职能部门负责人、一级子企业主要负责人等方面组成,并分别赋予适当权重。也可直接采用依据《中央企业领导班子和领导人员综合考核评价办法(试行)》对企业副职“绩”的评价得分。企业副职考核结果应依据考核得分适当拉开差距。
  (四)强化考核结果运用,健全激励约束机制。坚持“业绩上、薪酬上,业绩下、薪酬下”,把业绩考核结果和企业副职的薪酬分配紧密挂钩,并作为岗位、职责分工调整的重要依据。企业副职的绩效薪酬分配系数,可依据业绩考核结果,在企业主要负责人分配系数的0.6-0.9之间确定。
  (五)健全监督机制,公开公平公正。要切实加强对企业负责人副职业绩考核情况的监督。考核办法、考核过程、考核结果要在一定范围内公开。企业负责人副职要在职代会或年度工作会议、董事会会议、总经理办公会等范围就业绩完成情况进行述职,实现企业负责人互相监督、职工民主监督等相结合的闭合监督。
  国有独资企业、国有独资公司、国有资本控股公司的党委(党组)副书记、常委(党组成员)、纪委书记(纪检组长),参照本指导意见,结合岗位职责纳入业绩考核。
  企业对副职的业绩考核制度和考核情况,应在年度考核结束后及时报国资委(综合局)备案,并抄送派驻本企业监事会。监事会将其纳入监督检查范围。国资委将加强对中央企业负责人副职业绩考核的督导检查,对考核制度不健全、执行不得力的企业,将予以通报,并依据《关于印发〈中央企业全员业绩考核情况核查计分办法〉的通知》(国资发综合〔2010〕115号)在中央企业负责人年度经营业绩考核中予以扣分处理。

建设部关于印发《建筑(劳务实行基地化管理暂行办法》的通知

建设部


建设部关于印发《建筑(劳务实行基地化管理暂行办法》的通知
1992年6月15日,建设部

为深化建筑业用工制度改革,调整行业劳动力结构,加强建筑劳务队伍社会化管理与建设,提高建筑劳务队伍素质,建设部制定了《建筑劳务实行基地化管理暂行办法》,现印发给你们,请结合本地、本部门具体情况贯彻执行。

附:建筑劳务实行基地化管理暂行办法
第一条 为深化建筑业用工制度改革,调整行业劳动力结构,加强建筑劳务队伍的社会化管理与建设,提高建筑劳务队伍素质,特制定本办法。
第二条 建筑劳务实行基地化管理是指建设行政主管部门对建筑劳务输出方、输入方的共同管理。通过实行基地化管理,对施工企业使用的乡镇建筑队伍实行统一组织、统一选派,逐步建立起定点定向、专业配套、双向选择、长期合作的新型劳务关系,形成企业与基地互为依托、相互选择、协调发展的建筑劳务管理机制,以发挥建筑劳务基地在提高各类建筑劳务方面的主渠道作用。
第三条 各级建设行政主管部门负责归口管理建筑劳务基地化工作。
第四条 建筑劳务基地一般建在派出乡镇建筑队伍较多的县(市),并应具备以下基本条件:
(一)劳动力资源丰富,农村剩余劳动力多,乡镇建筑业发展较快;
(二)建筑队伍具备一定的专业特长和优势,管理基础好,人员素质高;
(三)骨干队伍已与一些施工企业建立起相对稳定、长期合作的劳务协作关系,能为大中城市提供各类定向建筑劳务队伍;
(四)县(市)建设行政主管部门有健全的劳务输出管理规章制度及相应的队伍培训措施,对外出队伍的组织管理与建设方面积累了一定的经验。
第五条 建筑劳务基地的建立。
国家建筑劳务基地,由各省、自治区、直辖市建设行政主管部门根据国家要求,提出拟定为国家建筑劳务基地的县(市)名单,经建设部批准确定。
省、自治区、直辖市建筑劳务基地,由各施工企业根据本企业使用乡镇建筑队伍的实际情况,向企业所在城市建设行政主管部门提出拟定为建筑劳务基地的县(市)名单,由企业所在城市建设行政主管部门综合平衡后,报省级建设行政主管部门批准确定。
国务院各部门所属施工企业建立的建筑劳务基地,同时要报企业主管部门备案。
对于选择外省、自治区、直辖市的县(市)作为建筑劳务基地时,必须同时征得基地所在省、自治区、直辖市建设行政主管部门的同意。
第六条 各省、自治区、直辖市建设行政主管部门应把建筑劳务基地化管理工作作为行业管理的一项重要内容,明确相应的管理职能,制定建筑劳务队伍的年度使用计划,监督管理的具体实施办法,统一归口管理本地区建筑劳务队伍的输出与引进,承担辖区内建筑劳务基地的审批,指导建筑劳务基地的建设与发展。
第七条 对接纳建筑劳务量较大的大中城市,其建设行政主管部门应明确相应的建筑劳务管理职能,在省级建设行政主管部门核准的年度使用计划内,负责外地建筑劳务进城的审批工作,并监督与管理建筑劳务供需双方的经营活动。
第八条 经批准确定为建筑劳务基地的县(市),其建设行政主管部门应在县(市)政府的直接领导下,健全管理网络,并切实行使以下管理职能:
(一)开发本基地的建筑劳务资源,确定队伍的专业发展方向;
(二)负责本地建筑劳务的技术培训,严格执行先培训,后上岗;
(三)负责本地建筑劳务的输出、管理与回归;
(四)对派出队伍实行跟踪管理;
(五)协助乡、镇政府做好外出人员的有关后方服务。
国家建筑劳务基地除具备上述管理职能外,在国家的重点指导下,优先开展以下工作:
(一)建筑劳务队伍组织结构的调整以及向专业化方向转化的试点;
(二)施工新技术、操作新工艺的开发与应用试点;
(三)贫困地区建筑劳务基地综合发展试点;
(四)国际工程承包劳务人员选派与资质认证工作。
第九条 建筑劳务基地对外出从事各种建筑劳务合作的乡镇施工队伍实行有组织的统一输出。由基地与接纳城市建设行政主管部门协商后,基地劳务输出企业对外签订合同,进行合法经营活动,并承担相应的经济与法律责任。
第十条 建筑劳务基地的队伍跨省进入城市同施工企业进行建筑劳务合作,由基地所在地的省级建设行政主管部门开具外出施工证明,并按照有关规定到城市建设行政主管部门办理注册登记。
第十一条 建筑劳务基地的输出企业要切实加强对外派队伍和人员的管理,信守合同,按照用工单位的要求,优选和组织劳务人员,确保派出人员的稳定与技术素质,不得擅自变更注册人员,切实加强队伍建设,强化队伍管理。
第十二条 施工企业所使用的外部建筑劳务,应主要来源于各类建筑劳务基地。同时要严格履行合同,加强建筑劳务队伍的管理,为其提供必备的生产机具,安全生产防护措施以及生活设施。
第十三条 施工企业与使用的基地队伍在执行合同中发生争议和纠纷时,可以通过工程所在地建设行政主管部门协商解决,也可以依法向人民法院起诉。
第十四条 各省、自治区、直辖市建设行政主管部门可结合本地区的具体情况,制定相应的实施细则,报建设部备案。
第十五条 本办法由建设部负责解释。
第十六条 本办法自一九九二年六月十五日起执行。