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法国民法典中的和解合同/周建华

时间:2024-06-26 14:26:53 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8698
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  内容提要: 《法国民法典》中存在一个特殊的合同—和解(transaction)合同,即“当事人通过相互让步解决或预防争议的有名合同”。鉴于其标的的特殊性—争议或纠纷,法律赋予和解合同终极的既判力。和解合同呈现出合同起源和裁判效力的混合性质。一方面,它在救济途径上不同于生效裁判,采取合同无效救济途径,并非诉讼上的再审程序;另一方面,它在合同无效事由的追究上,体现出与一般合同的特殊性。和解合同随着ADR的推广从民法典领域进入纠纷解决领域:当事人一方可以向法院提出申请,要求法官直接赋予和解合同执行效力。此程序正好与我国新确立的诉外调解协议的司法确认程序相似;因此,通过与法国和解合同的比较法研究,可以寻求完善我国诉外调解协议的司法确认程序之借鉴经验。

  《法国民法典》第2044条至第2058条规定了一个特殊的有名合同—和解(transaction)合同。[1]它的特殊源于其标的—已产生的争议(contestation)或潜在的、可能产生的争议。根据《法国民法典》第2044条,和解合同是指“当事人用以解决已发生的争议或预防争议发生而缔结的合同”。和解合同的历史非常悠久,可以追溯到古罗马时代的《查士丁尼法典》和《学说汇纂》。14世纪的著名评论法学家巴尔托勒(Bartole)宣称:“和解是所有合同中最有用的种类之一。”1804年《法国民法典》的编纂者之一佩阿马卢(Préameneu)声称“和解将是解决争议的最巧妙手段”。从其属性和标的的性质来看,和解合同处于“程序法和实体法交叉的十字路口”。[2]由于和解合同纳入民法典的规定中,法国诉讼法学界长期以来忽略了对它的研究;这种现象直到法国ADR的发展才得到改变。和解合同作为友好解决争议的一种和平手段,正式纳入法国ADR的重点研究对象之一。“和解合同已经从民法中的‘小合同’演变为涉足广泛领域的一种争议解决的和平手段。”[3]为鼓励和解合同的适用,1998年第1163号法律规定:“当和解交易失败后进入诉讼程序,对在和解交易中提供法律援助的律师应当支付报酬。”法律援助的范围推广到和解合同的签订中。随着法国私法学家的论述深入和判例的逐渐补充,和解合同的内容有了新的扩充。最明显的特征就是增设了“相互让步”(concessions réciproques)作为和解合同的生效条件。因此,和解合同应是“当事人通过相互让步解决或预防争议的有名合同”。

  2002年,我国最高人民法院发布的《关于审理涉及人民调解协议的民事案件的若干规定》第1条规定:“经人民调解委员会调解达成的、有民事权利义务内容,并由双方当事人签字或者盖章的调解协议,具有民事合同性质。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除调解协议。”此条已落实到2010年颁布的《人民调解法》第31条规定:“经人民调解委员会调解达成的调解协议,具有法律约束力,当事人应当按照约定履行。” 2009年最高人民法院发布的《关于建立健全诉讼与非诉讼相衔接的矛盾争议解决机制的若干意见》将合同性质的界定推广到行政机关、人民调解组织、商事调解组织、行业调解组织或者其他具有调解职能的组织对民事争议调解后达成的具有民事权利义务内容的协议。可以说,此处的“具有民事权利义务内容”与法国和解合同中的“相互让步”有着异曲同工之处。同时,我国的法律最近也确立了对此类调解协议的司法确认程序,特别是最高人民法院2011年发布的《关于人民调解协议司法确认程序的若干规定》对于该程序作了比较详细的规定。然而,我国确立的司法确认程序中存在许多未决问题,如司法确认程序的法律性质、受理范围、案件管辖、申请方式、条件和期限、审查范围、审理规程、调解协议内容的调整、司法文书形式、撤回申请与程序转换、确认错误的救济。[4]

  鉴于和解合同标的的特殊性,法国法律和判例对于该合同的生效条件、法律效力、无效事由、与法官的关系上有着特殊的规定。这些特殊规定的目的只有一个,就是小心保护当事人合意的真正落实。我国法律将诉外调解协议的性质定义为民事合同可谓一大进步;然而,关于这种特殊合同的具体实施,学者们的探讨则比较少。我们试图通过对《法国民法典》中和解合同适用的研究寻求可以借鉴的经验。

  一、和解合同的生效条件

  根据1995年2月6日关于发展和解合同以求友好解决争议的通告,和解合同生效的条件包括:当事人应当具备和解的能力;和解的标的应当是合法的;和解的目的在于预防或解决实在的争议;当事人之间同意作出相互的让步。虽然《法国民法典》第2044条第2款规定“和解合同应当以书面形式签订”;但是,根据法国的有关判例和学术界的论述,书面形式不是和解合同生效的条件,而只是一种有利的证明方式。[5]

  (一)当事人应当具备和解的能力

  《法国民法典》第2045条规定:“为进行和解,必须具备处理其涉及标的的能力。”和解是一种涉及对权利的处理行为,所以它要求当事人必须具备相应的行为能力。如此,已解除监护的未成年人自然享有和解的能力。对于受监护的未成年人或受监护的成年人,他们的和解行为需要得到监护法官(juge des tutelles)的同意;监护人可以在获得家庭委员会(conseil de famille)或监护法官的同意下代表未成年人进行和解。对于财产受管理的成年人,他可以在财产管理者或监护法官的同意下进行和解。受司法监管的成年人可以进行和解,但是其签订的和解合同可以因损失的原因而撤销。当然,当事人也可以把和解权授予其他人行使。例如,在司法破产管理程序中,债务人可以单独或在法官委任的管理者的帮助下进行和解;在司法破产清算程序中,得到法官授权的清算人,在传唤债务人后,可以与债权人就相关的争议进行和解。于是,在审查和解合同时,合同签订人是否具备和解权是关键。

  (二)和解的标的应当是合法的

  与其他合同一样,和解合同的标的必须为可交易的事物,并且必须遵守公序良俗的有关规定。法国判例规定,和解合同通常只能处理已产生的权利(droits acquis),而不包括未来的权利(droits futures )。例如,当事人只能就已确定的抚养费数额,而不能就将来抚养义务产生的数额进行和解。[6]和解合同确定的抚养费数额可以根据事后相关因素的变化增加或减少;相反,有关禁止增加或减少抚养费的规定则是违背公共秩序,将导致和解合同的无效。交通事故的受害人与保险人或肇事者可以就将来发生的后果(即使是不可预知的)进行和解;但是,任何一方可以在和解合同签订后15日内自由选择撤销该合同;而且,受害人在10年内保留一项权利,可以要求加害人对伤害的恶化要求补充赔偿。这些判例所表明的中心意图就是避免当事人在“不明白”的情形下作出权利的妥协和让步。纠纷解决时,当事人对于未来的权利暂时没有清晰的概念,他们可能出于某种不得已的考虑,或者对自己权利所面临的形势并不清晰的情况下就作出选择;如此,这样的选择本身是不明智的,违背了意思自治原则。

  和解合同的范围自身就是一个公共秩序性质的问题。在商事领域中,和解合同的范围比较宽广,几乎不受限制,除非有特别规定。然而,在民事领域中,和解合同的范围受到的限制比较多。[7]例如,禁止就涉及身份权的事项(亲子关系、离婚或同居关系的解除、国籍)进行和解,但是因身份权产生的金钱方面的利益除外。下列情形下涉及家庭财产处理的和解合同无效:侵犯继承保留份额的;在法律禁止的范围之内试图替代委托遗赠的受益人的;掩盖因无能力接受捐赠的绝对无效事由;试图使因形式欠缺而归之无效的赠与生效的;涉及法律禁止的关于未来遗产分割的协议。在债权和物权方面,和解合同在下列情形下处于无效:以赌博债务为标的的;标的在于约定公务员职位转让的价格的;提前放弃追究他人责任的诉权的;要求受害人的损害赔偿必须在和解签订之日评估的,等等。在社会法(droit social)领域中(包括劳动法、租约法、保险法、消费法),鉴于当事人力量的不平等,判例对于和解合同的适用给予更多的关注,目的在于保护弱势群体的利益。以劳动法为例,劳动者一方只能就他被解雇后的后果进行和解;因此,劳资双方的和解合同只能在劳动合同终止之后或者劳动者收到解雇信之后签订,之前签订的和解合同将因违反公共秩序导致绝对无效。和解合同的适用范围由于法官对公共秩序原则的解释过于宽泛而显得有些狭窄;因此,其适用范围中的公共秩序原则到底应如何界定,也是那些致力于推广和解的学者们讨论的一个重点。

  (三)和解的目的在于预防或解决实在的争议

  与古罗马法不同,《法国民法典》中的和解合同,不仅用于解决争议,而且被当事人用以消除他们法律关系中的不确定因素(即使还没有出现任何实质性的争议)。这种扩张后的争议范围广泛被罗马一日耳曼法系国家采用。那么,如何判断当事人签订的和解合同是以争议的存在而展开的?这个问题在司法程序中的和解容易得到解决。在司法程序启动之后,当事人之间的争议已经现实地呈现出来,和解的标的自然容易判断。司法程序外进行的和解需根据法律事实和法律行为区别对待。关于法律事实,如被害人和肇事人或保险人之间就伤害事实所产生的分歧即“争议”。关于法律行为,需要考虑和解合同介入的时间。例如,在买卖合同的谈判过程中,双方就合同标的的有关事项(如价格)存在分歧,这种分歧不能定为“争议”;因为这时合同未签订,没有产生任何权利,也不能产生任何诉讼(先合同义务除外)。如果双方最后就此达成协议,此协议并非和解合同,而是买卖合同。如果在合同的执行过程中,双方的矛盾意见就有可能产生一个真正的争议,成为和解合同的标的。

  (四)当事人之间同意作出相互的让步

  关于此项条件,《法国民法典》没有规定。当时的民法典制定者之一普提也(Potier)采纳了杜马(Domat)的观点:“我们可以进行和解,不需要给予什么,也不需要承诺什么”。[8]由此,当事人在和解中不需要进行任何让步,而只是接受也可以。然而,“和解的基础,不是探索理想的正义,而是利益会合的安排。”[9]实践中关于和解的法律都要求:“如果没有任何给予、抑制、承诺,和解不可能发生。”所以,第四项条件可以说是民法典立法者的一个疏漏。于是,随后的判例和学术讨论将该项条件补充到和解合同中。

  然而,如何定义“相互让步”?法国判例一直未给予明确的界定,而是留给法官根据案件的具体情况进行评断。最高法院通常只是进行形式上的审查,不会具体衡量个案中当事人相互作出让步的客观相等性;但是“微不足道”的让步(concession dérisoire)将视为“相互让步”的缺失,成为撤销和解合同的条件。[10]1995年2月6日关于和解合同的通告中明确说明:“当事人之间相互作出的让步无须在规模上对等化,但是它们必须具有最起码的可靠性。只有一方单方面做出的对所有事项的让步,将视为相互让步的缺失。然而,最高法院并不对相互让步的事实进行详细的审查。当没有明显的不平等揭示互相让步的缺失时,和解合同的效力将不会被质疑。不过,行政法官的地位比较严格,因为行政机构从来都不被允许赔偿他不应给付的数额。”在社会法方面,判例特别关注有利于劳动者一方的平衡。所以,它侧重于评估雇主一方的让步的实质性。也就是说,偏向于作出对劳动者的有利解释。

  法国法院对和解合同中“相互让步”的界定体现了他们面对和解合同适用的一种犹豫:一方面,他们清楚知道法官对和解合同不宜干预太多,因为和解合同毕竟是当事人合意的结果,如果干预过多,则是以法官恣意取代当事人合意;另一方面,他们也明白现实中当事人的力量不平等是会导致不公平协议的产生,在合同领域就是如此,绝对的契约自由是不可靠的,法官的介入也是必需的。如此,法官的介入到底应持什么样的尺度?法国最高法院试图给予它的法官们一个指导原则,即注意相互让步是否存在非常明显的不平等现象,即一方作出了重要的让步,而另一方仅仅存在“微不足道”的让步。一般人的做法是希望自己在作出让步时,对方能作出对等的让步;即使不是完全对等的,最起码两者的对价相比较不能悬殊太大;一旦悬殊过大时,任何人都可以合理怀疑这种让步是非真实的、并非当事人自由意思的表示,应当是受到某种因素的干扰而作出的不得已行为。所以,法国最高法院允许法官在当事人的申请下对此类情形实施干预,否认该合同定义为和解合同的性质。

   二、和解合同的法律效力

  “相互让步”不是和解合同的成立条件,而只是一个资格条件。因此“相互让步”的欠缺只不过是使合同丧失成为和解合同的特征,但仍保留其作为一般合同的特征。这时就涉及和解合同与一般合同的一个重要区别,即两者的法律效力不同。当事人为什么要就争议作出相互的让步成立和解合同;此举就是在于追求法律规定的和解合同的特殊效力。从合同效力的引申来看,和解合同具有合同的强制效力。当事人应当遵守他们之间签订的和解合同;否则,他们将承担合同约定的相关义务。然而,标的的特殊性决定其效力不同于一般合同。根据《法国民法典》第2052条规定,和解合同在当事人之间产生终极的既判力(1’autorité de la chose jugee en dernier ressort)。根据既判力的理论,对于和解合同处理的争议标的,法官将没有权力再予以处理。法官权力受限制的前提是:同一标的、同一原因、同一当事人。和解结束纠纷时便排除当事人就和解标的的起诉权。如果一方当事人通过司法途径反对和解的既判力,她将面对依据既判力抗辩的同样条件和特征提出的和解抗辩(exception de transaction)。和解抗辩在任何情形下可导致诉讼的不予受理(fin de non-recevoir)。

  有学者如此解释《法国民法典》为什么对和解合同使用“既判力”的字眼:民法典第2052条对于和解合同效力的规定,不是来自纠纷事实的真实,而是来自当事人约定不求助于诉讼的合同义务所产生的强制力;该条意味着当事人之间可以最终确定他们各自权利的状况,这种“确定”相当于裁判的效力,所以立法者采取“既判力”的说法。[11]和解合同的效力本质源于合同效力,即双方当事人接受合同义务产生的约束力,并非如判决中“法律事实”产生的效力;如此,和解合同的既判力显然与判决的既判力从根源上是不同的。于是,其他法国学者对于民法典采取的和解合同“既判力”说法提出各种质疑,认为此说法不准确,容易在司法裁判依附的真实推定和既判力抗辩产生的遵守技术方面导致混乱。[12]他们提出:首先,“终极”(dernier ressort)一词的使用不恰当,因为从字面上看,意味着和解只能依据向最高法院申请再审程序(pourvoi en cassation)提起,而事实上是和解只能依据针对合同无效的有关法律途径启动。其次,此处的“既判力”也不等同于司法判决的既判力的传统概念,只包含后者的部分解释。根据相关判例,和解的既判力不能由法官依职权主动提出,只能由一方当事人在第一审程序或上诉程序中提出;也不能在最高法院启动的再审程序中提出。而且,“当事人之间的和解协议不能阻碍欧盟成员国对当事人就该纠纷作出的判决的效力”。[13]根据欧盟法的规定,和解合同在欧盟成员国法院的承认中只具有等同于认证文书的效力。有鉴于此,有学者提出将第2052条中的“终极的既判力”改为“协商事项的效力”或“合同的协商效力”(l’ autorite de lachose convenue ou contractee),以从字面上直接区别于法院裁判的既判力效力。[14]和解合同的取得介于合同法和程序法之间的特殊效力;基于此效力,和解合同呈现出一种混合性质—“起源上的合同性质,效力上的裁判性质”。[15]

  三、和解合同的无效事由

  和解并非司法裁判行为,只是具有某些裁判行为的属性。和解的特殊效力未改变其合同本质;因此,在和解合同的救济途径上,不是采用适用生效裁判的申请再审救济途径,而是和其他合同一样,采用合同无效救济途径。考虑到和解合同的标的特殊性,导致其合同无效的原因—意思表示的瑕疵,与一般合同无效的理由有所区别:承认因欺诈(dol)或胁迫(violence)引起的瑕疵,排除就损失(lesion)请求的撤销,改革因错误(erreur)引起的瑕疵。

  首先,《法国民法典》第2052条规定:法律上的错误(erreur de droit)和损失不能导致和解合同的无效。和解是一种特殊的行为,即当事人自己替代法官,避开严格适用法律,自己确定调整法律形势的规则。他们只有在很清楚自己将要放弃什么的情形下才能被认定为有能力这么做。另外,他们有足够的手段去获取法律的信息。因此,如果当事人自己事先仔细了解法律,法律上的错误便是不可能的;如果当事人没有仔细查询法律,产生的法律上错误则是不可原谅的。而且,排除法律上的错误契合和解合同的风险特征。根据其标的,和解是一种风险(aleatoire)合同或对等(commutatif )合同。在和解中,当事人主动放弃普通的权利主张和对纠纷的裁判认知;如果允许他们以对客观法律的无知要求撤销法律的适用,这是很荒谬的、不符合逻辑的。[16]至于损失的排除,则是因为在和解中当事人的意愿确定之前一切都是不确定的,权利也是不确定的,所以我们不能确定在什么样情形下当事人减少自己的权利主张或弃权是合适的。

  其次,《法国民法典》第2053条规定:欺诈、胁迫、事实的错误(erreur defait )导致和解合同的无效。法国判例对此的解释比较宽松,以便有利于受害一方举证,避免不公平协议的产生。例如,由于实践中肉体上的胁迫很少见,通常为精神上的胁迫,判例将威胁采取法律途径的行为或利用事故受害人或职工的困难处境的乘人之危行为解释为胁迫行为。威胁提起刑事起诉或民事诉讼,通常属于一种合法的胁迫(violence légitime );一方以提起司法救济途径威胁对方进行和解,判例通常是承认这种威胁行为的合法性,不会因此宣称合同无效。然而,如果当这种威胁手段带来的结果远远超过该方当事人本应获得的利益,这种“过度的优势”(avantages excessifs)将使胁迫的合法性丢失,从而成为宣告合同无效的法定事由。此外,经济上的强制(contrainte économique)也构成胁迫。德巴日(Deparis)先生是一位汽车修理工,他的工作车间遭受一场意外的大火。他和保险公司达成和解合同,保险公司支付667,382法郎的赔偿金额,分两次支付。之后,他向大审法院起诉,要求保险公司给予高于1,000,000法郎的赔偿金额。他声称自己因为当时的财政形势非常困难,迫于此答应和保险公司签订了和解合同。上诉法院认定经济上的强制属于“损失”,不能成为合同无效的事由。然而,最高法院将经济上的强制认定为“胁迫”,可以成为和解合同无效的事由。“和解可以因胁迫而撤销,经济上的强制属于胁迫,而非损失。”[17]

  事实的错误包括当事人认定的错误,争议标的的错误,和解标的权利性质的认定错误。对和解标的权利的范围或重要性的错误认识,即合同当事人对损失的程度或数额评估错误,不属于事实的错误,不能以此要求撤销和解合同。实践中,一个错误是定为法律错误还是事实错误,没有彻底明晰的界限。法国法院则利用这种模糊,根据不同情形具体诠释,控制对和解合同的审查。例如,关于外国法律内容认识的错误属于法律上的错误,不能构成撤销和解的理由;尽管外国法的内容通常被认为是事实问题。关于国籍的错误也为法律的错误,不能导致和解的撤销;尽管这个错误对继承方面的主观权利(droits subjectifs)的范围构成影响。然而,对于保险人和被投保人、职工和雇主之间的关系,判例倾向于扩大事实错误认定的范围,以保护弱者一方的利益。因此,立法者即便将和解合同无效的事由限制在欺诈、胁迫、事实的错误这几个方面,法官却可以通过对这些事由采取或宽或紧的解释,控制法官介入和解合同的范围;实践中的法官多半采取一种宽泛的解释,如此看出法官对和解这种纠纷解决方式适用的犹豫,他们总是担心当事人由于力量的不平等而产生违背自己意愿的行为产生。这也是调解等诉外协商解决方式在法国推广难以成功的一个重要原因。

国家税务总局关于外商投资企业非正常终止经营能否享受增加税负返还照顾的批复

国家税务总局


国家税务总局关于外商投资企业非正常终止经营能否享受增加税负返还照顾的批复
国税函发[1995]612号

1995-12-01国家税务总局


上海市国家税务局:
  你局《关于外商投资企业非正常终止经营能否享受增加税负返还照顾的请示》(沪税外[1995]94号)收悉。关于上海亿利达印刷机械有限公司非正常终止经营能否享受增加税负返还照顾的问题,经研究现明确如下。
  凡享受增加税负返还的外商投资企业,如发生非正常终止经营,清算时所属年度不给予增加税负返还照顾,清算前年度已经给予的增加税负返还税款可不予追回。对于违反有关法律、法规而终止经营的,则应追回已返还的税款。



国家税务总局
一九九五年十二月一日

白山市城市房地产交易市场管理办法

吉林省白山市人民政府


白山市城市房地产交易市场管理办法

白山市人民政府令

第16号

  《白山市城市房地产交易市场管理办法》已经1998年4月28日市政府第30次常务会议通过,现予发布施行。

市 长 王 纯

一九九八年五月六日


白山市城市房地产交易市场管理办法

第一章 总 则

第一条 为加强对城市房地产交易市场的管理,维护
房地产交易市场秩序,促进房地产市场的健康发展,保障
房地产交易当事人的合法权益,根据《中华人民共和国城
市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》(建设部
第42号令)、《城市房地产转让管理规定》(建设部第45号
令)等有关法律、法规、规章的规定,结合我市实际,制
定本办法。
第二条 本办法适用于我市行政区域城市规划区范围
内含建制镇和独立工矿区的房地产交易市场管理。
任何单位和个人进行城市房地产交易,均须遵守本办
法。
第三条 本办法所称房地产交易,是指对各类房屋及
其附属设施连同相关的土地使用权依法进行转让、租赁、
抵押、典当及其他房地产经营活动。
第四条 房地产交易应当遵循自愿、公平、等价有偿、
诚实守信的原则。
房地产交易,必须在依法设立的房地产交易市场进行。
第五条 市房产行政管理部门是全市城市房地产交易
市场的行政主管部门。各县(市)房产行政管理部门,是本
行政区域内的城市房地产交易市场的行政主管部门。
市、县(市)房地产交易市场管理机构,分别负责本
辖区内的房地产交易市场的日常管理工作。其主要职责是:
(一)宣传、贯彻、执行有关房地产交易市场管理的法
律、法规和规章;
(二)房地产交易的审核、登记和鉴证;
(三)房地产交易市场价格评估的管理;
(四)商品房销(预)售管理;
(五)按照有关规定收缴房地产交易的有关费用;
(六)受税务部门委托,代征房地产交易有关税款;
(七)房地产中介服务机构的管理;
(八)房地产中介服务人员的业务培训和管理;
(九)房地产交易活动的监督检查和查处违法交易行为。
县级以上土地、建设、工商、财政、物价、税务等行
政部门,应当按照各自的职责,配合房地产行政主管部门
做好房地产交易市场的管理工作。

第二章 房地产转让

第六条 本办法所称房地产转让,是指房地产权利人
通过合法方式将其房地产转移给他人的行为。具体包括:
(一)买卖、赠与房地产的;
(二)以房地产抵债的;
(三)继承房地产的;
(四)因企业被收购、兼并或合并,房地产权属随之转
移的;
(五)以房地产作价入股,与他人成立企业法人,房地
产权属发生变更的;
(六)一方提供土地使用权,另一方或者多方提供资金,
合资、合作开发经营房地产或者联建房屋的;
(七)法律、法规、规章规定的其他情形。
第七条 房屋及其附着物所有权转让时,其使用范围
内的土地使用权随同转让;地上无房屋及其附着物的土地
使用权,也可以依法转让。
第八条 有下列情形之一的,其房地产不得转让:
(一)未依法登记,领取权属证书的;
(二)权属有争议的;
(三)司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或以其
他形式限制房地产权利的;
(四)共有房地产未经其他共有人书面同意的;
(五)以出让方式取得土地使用权但不符合本办法第九
条规定的;
(六)设定抵押、典当期限未满的;
(七)土地使用权被依法收回的;
(八)法律、法规、规章规定不得转让的其他情形。
第九条 以出让方式取得土地使用权的,在转让房地
产时属于房屋建设工程的,应当完成开发建设投资总额的
25%以上;属于成片开发土地的,应当形成工业用地或者
其他建设用地的条件。
转让房地产时,房屋已经建成的,还须持房屋所有权
证书。
第十条 以划拨方式取得土地使用权,转让房地产时,
应当到土地管理部门办理土地使用权出让手续;按照国务
院的规定可不办理土地使用权出让手续的,转让方应当将
转让房地产收益中的土地收益上缴国家。
第十一条 房地产转让,当事人应当签订《房地产转
让合同》,并在合同订立之日起30日内到房地产市场管理
机构办理转让手续,同时按规定分别到房产产权管理机构
和土地管理部门办理权属变更手续。
未办理房地产转让手续的,房产产权管理机构和土地
管理部门不得为其办理权属登记。
第十二条 办理房地产转让手续,当事人应当提交下
列证件:
(一)房屋所有权证书和土地使用权证书等权属证件;
(二)房地产转让合同;
(三)当事人身份证件、法人或者其他组织证明文件、
委托人的合法证明;
(四)其它证明文件。
房地产转让,需经有关部门批准的,应当提供有关批
准文件。
第十三条 房地产开发经营单位销(预)售商品房,必
须取得《商品房销(预)售许可证》。
商品房销(预)售,应当符合下列条件:
(一)持有土地使用权证书等有关证件;
(二)持有建设工程规划许可证及其附件;
(三)按提供销(预)售的商品房计算,投入开发建设的
资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进
度和竣工交付日期。
第十四条 商品房销(预)售广告,必须载明《商品房
销(预)售许可证》的号码。
广告经营单位不得发布未取得《商品房销(预)售许可
证》的商品房销(预)售广告。
第十五条 商品房的销(预)售,必须签订销(预)售合
同;承购人应在合同签订之日起30日内到房地产市场管理
机构办理登记手续。
第十六条 承购人须在商品房交付使用后的3个月内,
持有关证件到房地产市场管理机构办理商品房交易过户手
续。
第十七条 办理商品房交易过户手续,应当提交下列
证件:
(一)商品房销(预)售合同;
(二)购房收据(产权归个人的应提交现金收据,转帐
收据必须附有私营企业证明和个体营业执照);
(三)居民身份证件或法人资格证书;
(四)其他有关证件。
第十八条 预售后的商品房需转让时,双方当事人须
到房地产市场管理机构办理交易手续,原销(预)售合同规
定的权利、义务随之转移。
房地产开发经营单位不得擅自为购房者办理更名手续。
第十九条 享受国家优惠价格购买的房地产需转让时,
按房改有关政策执行。
第二十条 房地产权利人转让共有房地产时,必须征
得其他共有人的同意。在同等条件下,其他共有人有优先
受让权。

第三章 房地产租赁

第二十一条 本办法所称房地产租赁,是指房地产权
利人作为出租人,将其房地产出租给承租人使用,由承租
人向出租人支付租金的行为。
房地产权利人出租柜台、橱窗、场地或者以联营、承
包经营方式提供房地产及其附属设施给他人使用,并直接
或者变相收取财物的,视同房地产租赁。
第二十二条 房地产租赁,出租人必须到房地产市场
管理机构申办《房地产租赁许可证》;对未取得《房地产
租赁许可证》的,工商行政管理机关不予办理营业执照。
凡未取得《房地产租赁许可证》的单位和个人,一律不得
开展房地产出租活动。
第二十三条 房地产租赁双方当事人应当签订《房地
产租赁合同》。
《房地产租赁合同》的订立、变更、终止,当事人应
当在30日内到房地产市场管理机构办理登记备案手续。
第二十四条 申请房地产租赁登记备案,应当提交下
列证件:
(一)房地产租赁许可证;
(二)租赁合同;
(三)所有权证书;
(四)当事人的合法证件;
(五)其他证明文件。
第二十五条 租赁双方必须按租赁合同的约定,行使
权利、履行义务,任何一方不得擅自违约或者进行其他侵
害对方合法权益的活动。
第二十六条 承租人有下列行为之一的,出租人有权
终止租赁合同,收回房地产,因此而造成损失的,由承租
人赔偿:
(一)擅自转租、转让、转借或调换使用承租房屋的;
(二)擅自改变承租房屋的结构和用途的;
(三)公用住宅闲置6个月以上的;
(四)拖欠租金累计6个月以上的;
(五)利用承租房地产进行违法活动的;
(六)法律、法规规定其他可以收回的情形。

第四章 房地产抵押与典当

第二十七条 本办法所称房地产抵押,是指抵押人以
其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务
履行担保的行为。债务人不履行债务时,抵押权人有权以
抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
第二十八条 依法取得的房屋所有权连同房屋占用范
围内的土地使用权,可以设定抵押权。
以出让方式取得的土地使用权,可以设定抵押权。
第二十九条 有下列情形之一的房地产,不得抵押:
(一)无房屋所有权证书、土地使用权证书等权属证件
的;
(二)权属有争议的;
(三)共有房地产未经其他共有人书面同意的;
(四)司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者
以其他形式限制房地产权利的;
(五)法律、法规规定禁止抵押的其他情形。
第三十条 房地产抵押,当事人应当签订《房地产抵
押合同》,并在合同订立之日起30日内到房地产产权管理
机构办理抵押登记备案手续。
第三十一条 办理房地产抵押登记备案手续,当事人
应当提交下列证件:
(一)房屋所有权证书、土地使用权证书等权属证件或
者房屋期权证件;
(二)房地产抵押合同;
(三)当事人身份证件、法人或其他组织证明文件、委
托人的合法证明;
(四)其他有效证明文件。
房地产抵押,需经有关部门批准的,应当提供有关批
准文件。
第三十二条 以已出租的房地产设定抵押的,抵押人
应当书面通知抵押权人和承租人。抵押合同签订后,原租
赁合同继续有效。
第三十三条 同一处房地产设定数个抵押权的,其抵
押担保债务之和不得超过该房地产的评估现值。
第三十四条 抵押合同有效期内,抵押人未征得抵押
权人书面同意,不得对抵押房地产进行权属处置。
第三十五条 房地产抵押期间,因国家建设需要征用
拆除抵押房地产的,抵押人应当及时书面通知抵押权人,
抵押关系终止,由抵押人清偿债务,或者双方重新设定抵
押房地产。
第三十六条 房地产抵押期满,债务清偿完毕,抵押
合同即行终止。
第三十七条 抵押合同的变更、解除或者终止,当事
人应当在30日内到房地产市场管理机构办理登记手续。
第三十八条 房地产抵押期满,抵押人不能清偿债务
的,处分抵押房地产所得价款,按下列顺序分配:
(一)扣除抵押房地产应缴纳的税费(包括应缴纳的土
地使用权出让金);
(二)支付拍卖费用;
(三)偿还抵押人贷款本息;
(四)剩余金额交还抵押人。
同一房地产设定数个抵押权的,按照抵押登记的先后
顺序清偿;价款不足的,抵押权人有权另行追索。
第三十九条 本办法所称房屋典当,是指房屋所有权
人作为出典人将其房屋的占有、使用和收益的权利交付给
承典人,由承典人支付典金的行为。
在典期内,出典人获得典金不付利息;承典人使用房
屋不付租金。
第四十条 有下列情形之一的房屋,不得典当:
(一)无房屋所有权证书、土地使用权证书等权属证件
的;
(二)权属有争议的;
(三)共有房屋未经其他共有人书面同意的;
(四)法律、法规规定不得典当的其他情形。
第四十一条 房屋典当,当事人应当签订《房屋典当
合同》,并在合同订立之日起30日内到房地产市场管理机
构办理登记备案手续。
第四十二条 办理房屋典当登记备案手续,当事人应
当提供下列证件:
(一)房屋所有权证书、土地使用权证书等权属证件;
(二)《房屋典当合同》;
(三)当事人身份证件、法人或者其他组织证明文件,
委托人的合法委托证明;
(四)其他证明文件。
第四十三条 在典当期内,承典人对承典的房屋可以
自用,也可以出租。
第四十四条 典期届满,出典人可以原典价回赎典当
的房屋;出典人不回赎房屋的即为绝卖,应按照规定到房
地产市场管理机构办理转让手续。

第五章 房地产交换

第四十五条 本办法所称房地产交换,是指当事人将
各自的房屋所有权、使用权、土地使用权转移给对方的行
为,具体包括:房屋所有权之间的交换、房屋所有权与房
屋使用权之间的交换、房屋使用权之间的交换和土地使用
权之间的交换。
第四十六条 有下列情形之一的房地产,不得交换:
(一)无合法权属证件的;
(二)权属有争议的;
(三)共有房地产末经其他共有人书面同意的;
(四)法律、法规规定不得交换的其他情形。
第四十七条 房地产交换,当事人应当签订《房地产
交换合同》,并在合同订立之日起30日内到房地产市场管
理机构办理交换手续。
当事人未到房地产市场管理机构办理交换手续的,房
地产开发、经营单位及其他房管单位不得为其办理更名手
续。
第四十八条 房地产交换双方可根据各自房地产的具
体情况,在评估的基础上实行等价或差价交换。

第六章 房地产价格评估

第四十九条 房地产交易实行房地产价格评估制度。
房地产价格评估,应当遵循公正、公平、公开的原则,
按照国家规定的技术标准和评估程序,以基准地价、标定
地价和各类房屋的重置价格为基础,参照当地市场价格进
行评估。
第五十条 市场交易和进入行政执法或司法程序的房
地产价格的评估和认证,分别由房产管理和物价行政部门
根据法定管理权限,严格地按照国家法律、法规、规章的
规定组织实施。凡国有房地产价格的评估,必须由房产管
理和国有资产管理行政部门共同认可的评估机构进行。
第五十一条 房地产交易实行成交价格申报制度。
房地产交易当事人应当向房地产市场管理机构如实申
报成交价格,不得瞒报或者作不实的申报。
房地产转让,应当以申报的房地产成交价格作为缴纳
税费的依据。成交价格明显低于正常的市场价格的,以评
估价格作为缴纳税费的依据。
第五十二条 房地产价格评估人员对评估结果和委托
人的技术、商业秘密不得向他人提供。
第五十三条 当事人对评估结果有异议的,可以在收
到评估结果之日起15日内向原评估机构申请复核。对复核
结果仍有异议的,可以依法向白山仲裁委员会申请仲裁,
也可以向人民法院起诉。

第七章 房地产中介服务

第五十四条 本办法所称房地产中介服务,是指从事
房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等居间经营活
动并收取佣金的行为。
第五十五条 设立房地产中介服务机构,应当具备下
列条件:
(一)有自己的名称、组织机构和固定的办公场所;
(二)注册资金5万元以上;
(三)从事房地产评估业务的须有取得估价资格证书并
经房地产行政主管部门注册的估价人员3人以上,从事房地
产经纪业务的须有取得《房地产经纪人证书》的人员 3人
以上;
(四)房地产及相关专业(建筑、经济、估价、会计等)
中级以上技术人员占总人数50%以上;
(五)法律、法规规定的其他条件。
第五十六条 设立房地产中介服务机构应当向房地产
行政主管部门申领《房地产中介资格证书》,凭《房地产
中介资格证书》向工商行政管理部门申请注册登记,领取
营业执照并到房地产市场管理机构注册后,方可从事中介
服务活动。
第五十七条 房地产中介服务人员实行资格认证制度。
房地产中介服务人员,由房地产市场管理机构负责培
训、考核、颁发上岗证书。
房地产中介服务人员必须加入房地产中介服务机构方
可从事中介服务活动,不得以个人名义接受客户的委托。
第五十八条 房地产中介服务机构接受客户委托时,
应当签订《房地产中介委托合同》,并在合同中明确双方
的权利、义务、佣金、违约责任等内容。
第五十九条 房地产市场管理机构负责对房地产中介
服务机构、中介服务人员的经营活动进行监督和检查。
房地产中介服务机构,应当按季度向房地产市场管理
机构报送业务报表,并按有关规定向房地产市场管理机构
缴纳管理费。

第八章 法律责任

第六十条 对违反本办法规定的,分别由县级以上房
地产交易市场行政主管部门、工商行政管理部门、土地管
理部门按照职责权限依据有关法律、法规、规章的规定予
以处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第六十一条 房地产交易市场行政主管部门和房地产
交易市场管理机构的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私
舞弊、索贿受贿的,由其所在单位或者上级主管部门给予
行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第六十二条 当事人对行政处罚决定不服的,可以在
接到处罚通知之日起十五日内向作出处罚决定机关的上一
级机关或者同级人民政府申请复议,也可以直接向人民法
院提起诉讼。逾期不申请复议、不提起诉讼又不履行处罚
决定的,由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第六十三条 当事人因房地产交易发生纠纷的,可以
依法向白山仲裁委员会申请仲裁;没有仲裁协议或者在交
易合同中没有仲裁条款规定的,也可以直接向人民法院提
起诉讼。

第九章 附 则

第六十四条 涉外房地产交易,除法律、法规另有规
定外,均适用本办法。
第六十五条 本办法由市政府法制局负责解释。
第六十六条 本办法自发布之日起施行。本办法如与
国家法律、法规、规章相抵触时,按国家法律、法规、规
章规定执行。