对承租人优先购买权保护被弱化之辨析
——以《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等为据

郑书宏 卢宇

　　《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》）已于2009年9月1日起开始施行。该司法解释第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”而在该司法解释颁布生效之前，最高人民已将《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第118条予以废止。由于该两个司法解释前后的明显变化，导致实务界不少人认为，对承租人之优先购买权的保护已经被弱化了。对此，笔者认为，两个司法解释的前后变化意义在于理顺立法中的法律逻辑关系，但承租人之优先购买权的保护保护并没有被弱化，反而被更加明确和完善了。

一、承租人优先购买权的债权性质

　　根据民事权利分类规则，以是否以财产利益为内容，民事权利可分为财产权和人身权。而财产权，则是指以财产利益为内容，并直接体现财产利益的民事权利，包括物权、债权、继承权和知识产权中的财产权利。就物权而言，其是指直接对物进行占有、使用、收益和处分的权利，其客体是物本身。而就房屋租赁合同中承租人的优先购买权来说，承租人的该项权利是优先认购出租人欲出让的房屋，换句话说，就是承租人要求购买出租人房屋时，出租人不得拒绝，同时其他希望购买的民事主体（除法律另有规定外）也不得干涉。由此可见，承租人的优先购买权的标的是要求出租人履行一定行为和其他购买人予以容忍的作为与不作为，而不是房屋本身。继承权是基于人身关系享有的权利，承租人的优先购买权是基于房屋租赁合同产生的，不是基于人身性而是基于债的关系。知识产权中的财产权的保护的是与作品、专利和商标有关的利益，承租人优先购买权与其不能相容显而易见。从立法来看，我国立法也已经明确将其列为债权。从立法体例上看，民法通则并没有规定该项权利，该项权利被规定在合同法之中。同时，物权法定原则，我国物权法只明确规定了所有权、用益物权（包括土地承包经营权、、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权）和担保物权，并没有将承租人优先购买权确认为物权。

　　由此可知，从权利的标的、产生依据以及当前立法来看，承租人优先购买权属于债权。

二、对《城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》第21条之立法原因分析

　　《城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》第21条规定，承租人请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。根据该条的规定，即使标的物上存在承租人的优先购买权，出租人与第三人签订的房屋买卖合同也是有效的。该条规定致不少人认为，既然法律对出租人与第三人签订的房屋买卖合同的效力予以认可，那么有效的合同就应当受到法律的保护，法律既然选择对其进行了保护，那么就对与其相冲突的承租人的优先购买权予以了否认。加之此前最高人民法院将民通意见第118条予以废止，导致这些人更加相信法律对承租人的优先购买权的保护力度减弱了。

　　笔者认为，最高人民法院出台该条规定并不是意图减弱承租人的优先购买权，而是使立法在法律逻辑上更科学和对相关当事人做到公平保护。

　　第一，合同法关于依法成立的合同有效、有效的合同应当受到法律保护的规定只对合同的向对方发生约束力。笔者作此结论，一则源于债之相对性。二则我国立法并没有对将合同关系作为侵权行为法的保护对象，对于第三然导致的合同不履行，依照违约责任规定来处理。因此，第三人与出租人之间的买卖合同被认定为无效就没有法律依据（除有法律明确规定的无效情形外）。

　　第二，物权法颁布后，不动产买卖合同的生效不再以过户登记作为条件，其效力取决于其是否违反合同法的规定。民通意见第118条被废除正是基于其与物权法相违背。并且，如果按照民通意见第118条的规定认定第三人与出租人之间的买卖合同无效，那么根据合同法规定，双方仅可以缔约过失责任规则来追究过错方的责任，而缔约过失责任规则确定的受害人受偿范围仅仅限于信赖利益损失，这对受害人的保护是不周到了，即是对承租人的保护和对第三人的忽视。相反，如果承认第三人与出租人之间的买卖合同的有效性，那么受害人可以依据有效的合同追究该出租人的违约责任。这样不仅该第三人的利益得到充分的保护，而且也给出租人任意违约和不履行通知承租人行使优先购买权负担巨大代价，以此对承租人优先购买权形成更周到的保护。

三、《城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》对承租人优先购买权保护的重述和完善

　　对于优先购买权，我国法律确定了共有人和承租人的优先购买权。民法通则第七十八条第三款规定，按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。合同法第二百三十条规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。根据该两条规定，优先权是指“在同等条件下优先购买的权利”。该前提很明确，“优先”是在“同等条件下”的，也就是有其他第三人意图通过购买获得标的物的所有权。但是，该优先究竟是指缔结合同权利的优先还是合同履行的优先呢？

　　笔者认为，该优先应当包含这两层含义。在第三人还没有与出卖人缔结合同时，优先购买权人有优先缔结合同的权利；而均已经缔结合同的，那么优先购买权人有要求履行合同的优先权利。如果只是承认缔结合同的优先，那么如果第三人已经与出卖人缔结合同并生效，那么除非认定该合同无效，否则优先购买权人的优先权就根本无法得以实现。现在司法解释已经很明确，第三人与出卖人的合同是有效的。在此背景下，如果只承认缔结合同权利的优先性，那么优先购买权人的优先权就是形同虚设的。这显然违背了法律确定优先购买权的初衷。沿着这个逻辑思路，《城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》第21条虽然对第三人与出租人的房屋买卖合同的效力予以认定，但是并没有明确排除优先购买权人要求在同等条件下缔结合同和履行合同的优先权。并且，该司法解释第二十四条仅列明了以下几种对承租人主张优先购买房屋不予支持的情形：（一）房屋共有人行使优先购买权的；（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。该条看出，第三人与出租人缔结的合同能够阻碍承租人行使优先购买权的情形仅仅限于，该第三人与出租人之间具有物权关系或亲属关系以及房屋已经完成物权变动等情形。根据反向解释规则，在第三人与出租人不具备上述关系以及标的物尚没有完成物权变动的情况下，承租人是有权行使其优先购买权的。

　　另外，有两点值得说明：第一，由于合同法明确规定了恶意串通损害国家、集体和第三人利益的行为无效，所以第三人与承租人之间缔结的买卖合同如果存在这些情形的也是无效，《城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》并没有认定这些情形的合同有效。第二，《城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》第21条前半部分规定，在出租人侵害承租人优先购买权的情形下，承租人有权要求赔偿（而不是说承担违约责任）。该条规定填补了以往立法的空白，赋予承租人切实可行的权利去维护其优先购买权。这不得不说是立法的一种进步和完善。

　　最后，笔者认为，承租人有先购买权是法定的债权，而不是合同约定的权利，因此合同法关于违约责任的规定——同时要求承担违约责任和要求继续履行——不能适用于此，法律虽然赋予了承租人两种权利救济途径，但是其只能二者选一。

　　综上所述，城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》第21条虽然认可了第三人与出租人之间的买卖合同的有效性，但是其并没有弱化对承租人有先购买权的保护，反而该司法解释相关条款更加完善了对其的保护。但是，承租人在其优先购买权受到侵害时只能选择请求赔偿或者要求行使优先购买权两途径之一进行救济。

四川君合律师事务所 郑书宏 卢宇
信息产业部


仿印邮票图案管理办法

　　中华人民共和国信息产业部令

第 4 号

《仿印邮票图案管理办法》已经2000年10月8日第4次部务会议通过，现予发布，自发布之日起实行。
　　　
部长：吴基传
　　二000年十月八日
　　　　　　　　　　　

仿印邮票图案管理办法


　　第一条 为保障邮政通信生产的正常进行，维护邮资凭证的发行秩序，加强仿印邮票的图案管理，根据《中华人民共和国邮政法》，《中华人民共和国邮政实施细则》和国家其他有关规定，制定本办法。

第二条 凡仿印中华人民共和国邮票图案的，均适用本办法。

　　第三条 本办法所称邮票图案，是指由国家邮政主管部门发行的，具有特定内容画面，有“中国邮政”或者“中国人民邮政”字样和邮政资费面值等邮票基本特征组成的图案，包括邮资信封，邮资明信片和邮资邮筒上的邮票图案。
　　本办法所称的仿印邮票图案，是指在各种材料，介质的制品上仿印，仿制，（以下统称“仿印”）具有前款规定的特定内容画面或者连带其他特征的邮票图案印件的行为。

　　 第四条 国家邮政主管部门负责全国仿印邮票图案管理工作；省，自治区，直辖市邮政管理部门（以下简称省邮政管理部门）根据国家邮政主管部门的授权，负责本省（区，市）内仿印邮票图案的管理工作。

　　 第五条 在纸质材料上原色富农感印邮票的图案，应当放大或者缩小三分之一以上；放大或者缩小不足三分之一的，必须在邮票图案的右下角或者左下角加印一条明显的斜线，斜线起止于邮票图案两边各自边长的三分之一处，斜线宽度不得小于0.2毫米。
　　
　　 第六条 禁止在信封，明信片和邮筒的右上角贴邮票位置仿印邮票图案。
　　禁止个人仿印邮票图案。
　　非邮政集邮经营部门不得仿印邮票图案制作集邮品。
　　
　　 第七条 省级或者省级以上出版单位可以仿印邮票图案编辑发行邮票图案出版物。
　　仿印邮票图案编辑发行邮票图案出版物的，必须报国家邮政主管部门审批。国家邮政主管部门要审查出版物大纲，核实出版单位资质。
　　前款所称邮票图案出版物包括汇编中国邮票图案及技术资料的邮票目录，专题邮票目录，邮票挂历，台历，邮票图案，邮票电子出版物等。
仿印邮票图案编辑发行邮票出版物的，应当按照有关规定交纳邮票图案使用费。
　　
　　 第八条 仿印邮票图案制作贵金属镶嵌制品，电子出版物等，除按本办法的规定办理手续之外，必须遵守国家有关法律，法规和规章。
　　
　　 第九条 仿印邮票图案涉及的版权问题，根据《中华人民共和国著作权法》和国家有关规定处理。
　　
　　 第十条 要求仿印邮票图案者应当提交书面申请，申请须载明以下内容：
　　（一）单位名称，地址；
　　（二）仿印目的和仿印的邮票名称，志号等；
　　（三）仿印方式及制品的规格，数量等；
　　（四）拟承制的单位名称，地址。

　　 第十一条 在非纸质材料上仿印邮票图案，以及原色原大或者放大缩小不足三分之一仿印邮票图案，由省邮政管理初审后报国家邮政主管部门审批，或者由国家邮政主管部门审批。其他仿印邮票图案的审批，由省邮政管理部门根据本办法负责办理，并向国家邮政主管部门备案。
　　
　　 第十二条 因新闻宣传和传播集邮知识需要，在公开发行的报纸，杂志的正页上仿印邮票图案，可以不办理审批手续，但必须按本办法规定执行。
　　
　　 第十三条 受理申请后，国家邮政主管部门或者邮政管理部门应当在收到申请后的30个工作日内作出批准或不批准的决定。同意仿印邮票图案的批准文件应当包括仿印邮票的内容，基本要求，监制单位和有效期等。
　　
　　 第十四条 除国家邮政主管部门另有规定外，仿印邮票图案制品由省邮政管理部门负责监制。监制的主要职责是：
　　（一）审签仿印邮票图案样品并留样，检查是否符合规定要求；
　　（二）监控质量和数量；
　　（三）审核有关部门出具的仿印邮票图案制品使用贵金属的鉴定证书；
　　（四）审核机关规定的其他职责。

　　 第十五条 仿印邮票图案制品或者其外包装上标明下列各项：
　　（一）仿印单位名称，地址；
　　（二）审批机关和批准文号；
　　（三）制作数量；
　　（四）制作单位；
　　（五）印制单位；
　　（六）其他应当标明的有关事项。

　　 第十六条 获准仿印邮票图案的单位须持批准文件与承接印制企业按照国家有关规定签订印制合同，并在印制前将仿印邮票图案样品送监制部门审签后方可正式生产。

　　 第十七条 获准仿印邮票的单位应当在仿印邮票图案制品发行前向审批机关送缴样品存档。

　　 第十八条 获准仿印邮票图案的单位在批文有效期内未进行仿印的，必须报原审批机关备案，并将批准文件退回。

　　 第十九条 获准仿印邮票图案的单位不得转让 获准仿印邮票图案的制作权和发行权。
　　
　　 第二十条 未经国家邮政主管部门批准，任何单位和个人不得对已发行的邮票图案进行再加工。
　　印刷单位不得承印未经批准的仿印邮票图案和与邮票相似的印件。
　　任何单位不得承印未经批准的 仿印邮票图案制品。

　　 第二十一条 借用仿印邮票图案的名义伪造邮票的，由省邮政管理部门根据《中华人民共和国邮政法实施细则》第五十七条的有关规定给予行政处罚；数额较大，情节严重，构成犯罪的，由司法机关追究刑事责任。

　　 第二十二条 未经批准擅自仿印邮票图案的，由省邮政管理部门根据《中华人民共和国邮政法实施细则》第五十七条的有关规定给予行政处罚。

　　 第二十三条 违反本办法第六条，第十九条，第二十条规定的，由省邮政管理部门给予警告，5千元以上3万元以下罚款的行政处罚。

　　 第二十四条 仿印中华人民共和国成立以前中国各历史时期的邮票图案的，参照本办法执行。

　　 第二十五条 在中华人民共和国境内仿印外国邮票或者香港，澳门特别行政区和台湾地区邮票，均应经国家邮政主管部门审查批准。

　　 第二十六条 本办法自发布之日起施行。