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关于印发《浙江省律师行业投诉查处工作规则》的通知

时间:2024-05-20 23:02:48 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8930
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关于印发《浙江省律师行业投诉查处工作规则》的通知

浙江省司法厅


关于印发《浙江省律师行业投诉查处工作规则》的通知

浙司〔2010〕108号


各市、县(市、区)司法局,省直律师协会:
  近年来我省律师队伍发展迅速,当事人对律师和律师事务所的投诉也逐年增加,已严重影响律师队伍的社会声誉。为进一步加强律师队伍建设,切实规范对律师和律师事务所的投诉查处工作,加强对律师和律师事务所的执业监督,省厅制定了《浙江省律师行业投诉查处工作规则》,现予印发,请遵照执行。
  当前,加强律师队伍建设的工作任务艰巨繁重。各级司法行政机关、律师协会要按照“政治坚定、法律精通、维护正义、恪守诚信”的总要求,坚持不懈地加强律师队伍的思想政治建设、业务建设和职业道德建设,严格管理和监督。要加大对投诉案件的调查处理力度,做到思想到位、措施到位、责任到位,提高管理人员的办案水平,切实防止和纠正在查处问题上失之于宽、失之于软的问题。在查处违法违纪行为的过程中,要敢于迎难而上,敢于追责,敢于碰硬,敢于一查到底,使违法者得到处罚,使广大律师受到警示、以此为戒,决不能息事宁人。




                 二〇一〇年七月十九日



浙江省律师行业投诉查处工作规则

第一章 总 则

  第一条 为规范对律师和律师事务所的投诉查处工作,加强对律师和律师事务所的执业监督,根据《中华人民共和国律师法》等规定,结合我省实际,制定本规则。
  第二条 本规则所称的“投诉”是指公民、法人或者其他组织采用书信、电话、电子邮件、传真、来访等形式,向司法行政机关、律师协会反映我省律师、律师事务所在执业过程中的违法违规情况,依法应由司法行政机关、律师协会调查处理的行为。
  对律师或者律师事务所影响律师行业声誉的非执业行为的投诉,司法行政机关、律师协会应当协调处理。
  第三条 投诉查处工作应当遵循下列原则:
  (一)实事求是,客观公正,依法及时办理;
  (二)属地管理、分级负责,谁主管、谁负责;
  (三)疏导教育与惩戒警示相结合。
  第四条 各级司法行政机关、律师协会应当畅通投诉渠道,认真做好投诉查处工作,接受群众的监督。
  第五条 投诉查处过程中,应当充分保障投诉人、被投诉人的陈述权、申辩权,保障投诉人及被投诉人的合法权益。
  第六条 司法行政机关和律师协会应当建立投诉查处案件档案,建立立卷、归档、保管、统计分析等制度。
  司法行政机关和律师协会应当在每年的1月15日前将上年度投诉案件查处工作总结以及统计分析情况分别报告上一级司法行政机关、律师协会。

第二章 办理机关

  第七条 各级司法行政机关律师管理部门、律师协会具体负责对律师和律师事务所的投诉查处工作。
  第八条 司法行政机关对投诉案件的调查处理,应当由持有行政执法证的工作人员专门负责。
  第九条 投诉人向司法行政机关投诉的,投诉案件原则上由被投诉人所在地的主管司法行政机关办理。
  同一个投诉涉及不同主管司法行政机关的,由其共同上一级司法行政机关办理。
  第十条 投诉人向律师协会投诉的,由律师协会按照行业规定办理。
  投诉案件情节严重,可能涉及行政处罚的,律师协会可以报请司法行政机关直接调查处理。
  第十一条 同一个投诉事项,投诉人同时向司法行政机关、律师协会投诉的,由律师协会办理。
  第十二条 有下列情形之一的投诉案件,应当由司法行政机关办理:
  (一)对律师协会会长、副会长的投诉;
  (二)对律师协会党委(党工委、党总支)组成人员的投诉;
  (三)对律师协会纪律惩戒委员会组成人员的投诉;
  (四)对上述人员所在的律师事务所的投诉。

第三章 受 理

  第十三条 投诉人可以采用来信、来访等方式,表明投诉事项和请求,应同时提供其身份证明、联系方式及相关证明材料。
  投诉人委托代理人提出投诉的,代理人应提交授权委托书和委托人及本人身份证明。
  第十四条 司法行政机关接待投诉人来访,应将投诉人的基本情况、投诉事项、案件情况、投诉请求和相关投诉材料目录等内容记载清楚。
  第十五条 司法行政机关接到投诉后,应对投诉材料及投诉事项进行审核,并按不同情况分别作出处理意见:
  (一)不属于司法行政机关受理范围的,不予受理,在接到投诉后5日内告知投诉人并说明理由;
  (二)属本机关办理的,应当受理,在“浙江省律师综合管理平台”行业诚信—投诉登记栏内填写《投诉案件受理登记表》,于5日内分别向投诉人、被投诉人发出《投诉案件受理告知书》(附件1)、《被投诉告知书》(附件2);
  (三)属其他司法行政机关办理的,应在接到投诉后5日内转有管辖权的司法行政机关办理;
  省司法厅接到的投诉案件,属县级司法行政机关办理的,在接到投诉后5日内直接转县级司法行政机关办理,同时抄送市级司法行政机关;投诉案件事实清楚,应当给予行政处罚的,转有行政处罚权的司法行政机关直接办理。
  (四)投诉案件情节轻微的,司法行政机关可以转律师协会调查处理,但投诉人明确要求司法行政机关办理的除外。
  (五)上级司法行政机关认为投诉案件情节严重、情况紧急,或者可能造成社会较大影响的,可以直接办理。
  第十六条 司法行政机关对转办的投诉案件,应当在转办的同时,将转办意见、办理机关、联系方式等告知投诉人。
  上级司法行政机关转下级司法行政机关办理的投诉案件,下级办理机关不应再次转办。
  第十七条 对下列情形之一的投诉,不予受理:
  (一)投诉人不能提供基本证据材料的;
  (二)匿名投诉或者投诉材料没有载明有效联系方式,致使无法调查核实情况的(投诉反映的事实清楚或者证据明确,能调查核实的除外);
  (三)投诉案件正在诉讼、仲裁、行政复议或者司法行政机关、律师协会正在调查处理的;
  (四)已经行政诉讼、仲裁、行政复议或者司法行政机关复查程序处理,没有新证据而再次提出投诉的;
  (五)其他不属于司法行政机关职权管辖的。

第四章 调查和处理

  第十八条 投诉案件受理后,司法行政机关应当指派工作人员进行调查,核实事实情况,收集有关证据材料。
  第十九条 对投诉案件进行调查的人员应不少于两名,重大、复杂案件可组成专案调查组进行调查。
  调查人员与调查事项、投诉人或者被投诉人有直接利害关系的,应当回避。
  第二十条 调查可以采取书面审查、谈话和实地调查等方式进行。
  调查人员在调查过程中,应当出示行政执法证,并在调查笔录、记录中注明执法证号。
  第二十一条 调查过程中,调查人员应当向投诉人了解情况,并听取被投诉人对投诉事项的说明和辩解。
  第二十二条 被投诉人应当积极配合,自觉接受调查,如实陈述事实,并在规定的期限内提供有关材料。
  被投诉人是律师个人的,其所在的律师事务所应当积极协助投诉调查工作。
  第二十三条 被投诉人在接受调查期间,不得转移、隐匿、毁损、涂改、伪造有关证据材料。
  在证据可能灭失或者以后难以取得的情况下,经办理机关主管负责人批准,调查人员可以先行登记保存,并应当在7日内作出处理决定。
  第二十四条 司法行政机关调查投诉案件,需要其他司法行政机关协助调查的,可以委托相关司法行政机关协助调查。委托机关应当向受委托机关出具书面委托函。
  第二十五条 对重大、疑难、复杂的投诉案件,司法行政机关应当组织论证会或者听证,通过质询、辩论、评议、合议等方式,查明事实、分清责任。
  第二十六条 调查人员对投诉案件调查终结后,应当形成调查报告,调查报告包括以下内容:
  (一)案由;
  (二)调查人和调查过程;
  (三)经过调查确认的事实;
  (四)证据目录;
  (五)处理建议和理由;
  (六)其他需要说明的事项。
  第二十七条 司法行政机关对投诉案件经过调查核实,根据调查结果和有关法律、法规、规章等规定,分别提出以下处理意见,并书面答复投诉人:
  (一)投诉请求的事项不符合法律、法规、规章和其他规定的,不予支持,同时做好投诉人的说服解释工作;
  (二)被投诉人不存在违法违规情形,或者投诉事项缺乏事实根据,作出投诉不实的结论意见;
  (三)被投诉人在执业活动中存在服务态度、服务质量等瑕疵,或者存在违法违规行为,但情节轻微、尚不足以给予行政处罚的,应当对其进行警示谈话或者下发整改通知书,责令其限时整改;
  (四)被投诉人存在违法违规行为,应当给予行政处罚的,按照行政处罚程序予以立案、处罚;县级司法行政机关应当在调查结束5日内提请有处罚权的司法行政机关予以立案、处罚;
  (五)被投诉人存在违法违规行为,应当给予行业惩戒的,在调查结束5日内移交律师协会予以行业处分;
  (六)被投诉人存在违法违规行为,给投诉人造成经济损失,投诉人要求赔偿的,司法行政机关可以先行组织调解;调解不成的,应当责令被投诉人按照《浙江省律师执业过错责任赔偿办法(试行)》等规定,承担赔偿责任;
  (七)投诉案件属于当事人与律师事务所之间的收费争议,而该收费不涉及违法违规的,司法行政机关在做好解释的同时,可以组织双方进行调解或者建议投诉人向律师协会申请调解;
  (八)被投诉人不配合调查,故意隐瞒真实情况,拒绝提供有关材料的,司法行政机关可以按照司法部《律师和律师事务所违法行为处罚办法》规定予以行政处罚。
  (九)被投诉人涉嫌构成犯罪的,应当移交司法机关处理。
  党员律师违法违规行为触犯党纪的,应当同时通报其组织关系所在的党组织按《中国共产党党员纪律处分条例》处理。
  第二十八条 投诉案件应当自受理之日起30日内办结;紧急的投诉案件应当急事急办。
  投诉案件情况复杂,需要延长办理期限的,经办理机关主管负责人批准,可适当延长办理期限,但延长期不得超过30日。
  需以法院判决或者其他部门处理结论作为处理依据的,等待判决、处理结论的时间不计入办理期限,自收到生效判决或者处理结论之日起继续计算办理期限。
  延长或者中止办理期限的,办理机关应当及时告知投诉人并说明理由。
  第二十九条 为保障被投诉人的知情权、申辩权,办理机关向投诉人的答复意见,应当抄送被投诉人。
  被投诉人是律师个人的,答复意见应当同时抄送被投诉律师执业的律师事务所。
  第三十条 对上级司法行政机关或者其他部门转办的投诉案件,办理机关应当在案件处理完毕后5日内报告、反馈处理结果。
  对重大的投诉案件,办理机关应当向上级部门随时报告案件的调查处理进展情况。
  第三十一条 投诉经查证属实作出处理的,应当记入律师诚信档案。
律师和律师事务所因违法违规行为受到行政处罚或者行业处分的不良记录,由司法行政机关、律师协会向社会公开。
  第三十二条 投诉案件处理完毕后,办理机关应当将有关材料装订成册,并及时归档保管。
  投诉查处案件档案内容包括:
  (一)投诉案件受理登记表;
  (二)投诉案件受理告知书或者转办告知书;
  (三)被投诉事项告知书;
  (四)投诉案件转办通知书;
  (五)投诉人的投诉材料;
  (六)调查报告;
  (七)调查收集的证据材料;
  (八)办理机关的答复意见;
  (九)移送行政处罚报告或者移送行业惩戒函;
  (十)责令整改通知书;
  (十一)向上级部门的反馈报告;
  (十二)其他应当归档的材料。
  投诉查处案件实行一案一档;档案的保管期限为10年。

第五章 复 查

  第三十三条 投诉人对司法行政机关、律师协会的调查处理意见不服再次投诉的,按以下规定办理:
  (一)经县级司法行政机关或者市律师协会(含省直律师协会,下同)处理答复后,投诉人再向司法行政机关投诉的,由市级司法行政机关复查;
  (二)经市级司法行政机关或者省律师协会处理答复后,投诉人再向司法行政机关投诉的,由省司法厅复查;
  (三)经市律师协会处理答复后,投诉人再向律师协会投诉的,由省律师协会复查。
  第三十四条 复查机关收到复查请求后,应当按照本办法的规定予以受理,并及时调查核实。
  第三十五条 复查机关经过调查核实,认为下级司法行政机关、律师协会处理不当的,可以责令下级司法行政机关、律师协会重新进行调查处理,并进行督办。
  第三十六条 复查机关应当自收到复查请求之日起30日内提出复查意见,并书面答复投诉人。

第六章 纪律和责任

  第三十七条 司法行政机关处理投诉案件的情况,纳入上级司法行政机关对下级司法行政机关综合考核的内容。
  第三十八条 投诉案件办理机关及其工作人员应当遵守法律、法规、规章等规定,依法及时妥善处理投诉案件,不得推诿、敷衍和拖延;不得将投诉人的投诉、举报等材料直接复印给被投诉人;不得打击报复投诉人、被投诉人。
  第三十九条 投诉案件办理机关应当建立和完善投诉调处工作机制,及时化解矛盾纠纷,切实做到案结事了。
  第四十条 对可能造成社会影响的重大、紧急投诉案件,办理机关应当依法及时采取措施,防止不良影响的产生和扩大。
  第四十一条 上级司法行政机关应当加强对下级司法行政机关投诉处理情况的指导、检查和监督。上级司法行政机关认为下级司法行政机关对投诉案件办理不及时或者处理意见不妥当的,应当及时提出指导意见,下级司法行政机关应当贯彻执行。
  第四十二条 投诉案件办理机关有下列情形之一的,上级司法行政机关可下发督办单予以督办:
  (一)对应当受理的投诉案件不予受理的;
  (二)办理投诉案件存在推诿、敷衍、弄虚作假等行为的;
  (三)未按规定的办理期限办结投诉案件的;
  (四)未按规定反馈办理结果的;
  (五)违反规定程序办理的;
  (六)事实调查不清的;
  (七)应当予以处罚而未予以处理的;
  (八)其他需要督办的情况。
  经过督办,办理机关仍未按规定办理的,上级司法行政机关予以通报批评。
  第四十三条 司法行政机关应当与律师协会建立投诉案件查处互相通报、协商制度,定期召开联系工作会议,共同研究投诉查处工作,协商处理重大案件,形成工作合力。
  对律师协会办理投诉案件的情况,司法行政机关应及时指导、监督。

第七章 附 则

  第四十四条 律师协会对投诉案件的调查处理规则,由省律师协会另行制定。
  第四十五条 本规则由浙江省司法厅负责解释。
  第四十六条 本规则自发布之日起施行。原《浙江省司法行政机关办理投诉律师、律师事务所案件工作规定》同时废止。

  附件:1.投诉案件受理告知书

     2.被投诉事项告知书




南宁市城市房地产交易管理条例(2005年)

广西壮族自治区南宁市人大常委会


南宁市人大常委会公告(十一届第30号)

南宁市人民代表大会常务委员会关于修改《南宁市城市房地产交易管理条例》的决定,已由南宁市第十一届人民代表大会常务委员会第三十四次会议于2005年1月5日通过,广西壮族自治区第十届人民代表大会常务委员会第十四次会议于2005年5月27日批准,现重新公布,本条例自2005年7月1日起施行。

南宁市第十一届人民代表大会
常务委员会
2005年6月13日


南宁市人民代表大会常务委员会关于修改《南宁市城市房地产交易管理条例》的决定

(2005年1月5日南宁市第十一届人民代表大会常务委员会第三十四次会议通过 2005年5月27日广西壮族自治区第十届人民代表大会常务委员会第十四次会议批准)

南宁市第十一届人民代表大会常务委员会第三十四次会议决定对《南宁市城市房地产交易管理条例》作如下修改:

一、第十三条第一款修改为:“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售,应当向市房产行政主管部门申请预售许可,取得《商品房预售许可证》。”

二、第十八条第一款修改为:“房地产转让,当事人应当签订书面转让合同,并于合同签订之日起90日内到市房产、国土资源行政主管部门分别办理房屋和土地权属变更登记。”

三、第二十条第二款修改为:“抵押合同发生变更或者抵押关系终止的,抵押当事人双方应当在变更或终止之日起15日内,到原登记机关申请办理变更或注销抵押登记。”

删除该条第三款。

四、第三十九条第一款修改为:“设立房地产中介服务机构,应当向市工商行政管理部门申请设立登记。房地产中介服务机构在领取营业执照的1个月内,应当到市房产、国土资源行政主管部门备案。”删除该条第二款。

五、删除第四十六条第二款。

本决定报请广西壮族自治区人大常委会批准后,自2005年7月1日起施行。

《南宁市城市房地产交易管理条例》根据本决定作相应的修改,重新公布。


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南宁市城市房地产交易管理条例

(1997年12月25日南宁市第十届人民代表大会常务委员会第十七次会议通过 1998年6月26日广西壮族自治区第九届人民代表大会常务委员会第四次会议批准 根据2005年5月27日广西壮族自治区第十届人民代表大会常务委员会第十四次会议关于批准《南宁市人民代表大会常务委员会关于修改〈南宁市城市房地产交易管理条例〉的决定》的决定修正)

第一章 总 则

第一条 为了加强对城市房地产交易管理,维护房地产市场秩序,保障房地产交易当事人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规的规定,结合本市实际,制定本条例。

第二条 在本市城市规划区国有土地范围内进行房地产交易活动,实施房地产管理,应当遵守本条例。

本条例所称房地产交易,包括房地产转让、抵押、租赁等经营活动。

第三条 境内外的公民、法人或者其他组织,可以依法从事房地产交易活动。

城市规划工作实行统一领导、统一规划、统一规范,并实行建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证制度。

第四条 南宁市房产行政主管部门、土地行政主管部门(以下简称市房、地产行政主管部门)依照各自职权划分,各司其职,密切配合,实施全市房地产交易管理工作。

第五条 条房地产交易应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用和凭证交易的原则,不得损害国家利益、社会公共利益和他人的合法权益。

第六条 地上建筑物、其他附着物所有权转让、抵押时,其使用范围内的土地使用权随之转让、抵押。但地上建筑物、其他附着物作为动产的除外。

土地使用权转让、抵押的,其地上建筑物、其他附着物随之转让、抵押。

第七条 房地产交易实行价格评估制度。

房地产价格评估,应当遵循公正、公平、公开的原则,按照国家、自治区和市人民政府规定的技术标准和评估程序进行。

第八条 下列房地产不得进行交易:

(一)以出让方式取得土地使用权,未付清土地使用权出让金或不按出让合同约定的期限和条件投资开发的;

(二)以划拨方式取得、无地上建筑物及其他附着物的土地使用权的;

(三)司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

(四)市人民政府根据城市建设需要或依法决定收回土地使用权的;

(五)未登记领取权属证书的;

(六)权属有争议、权属证书与标的物不符或者房屋、土地权利人不一致的;

(七)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;(八)依法公告列入拆迁范围的;

(九)设定抵押权的房地产,未通知抵押权人的;(十)依法禁止交易的其他情形。

第二章 房地产转让

第九条 本条例所称房地产转让是指房地产权利人通过合法方式将其房地产转移给他人的经营行为。具体包括:

(一)买卖房屋、交换房地产的;

(二)以房地产作价入股,与他人成立企业法人,房地产权属发生变更的;

(三)提供土地使用权进行合作开发经营房地产的;

(四)因企业被收购、兼并或者合并,房地产随之转移的;

(五)以房地产抵债的;

(六)法律、法规规定的其他情形。

第十条 同一房屋产权分割转让时,各房屋所有权人按相应的比例占有土地使用权,但同一幢房屋所占有的土地使用权整体不可分割。

第十一条 以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:

(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;

(二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的25%以上;属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。

转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。

第十二条 以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当报市人民政府审批。经批准转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并按照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。经批准可以不办理土地使用权出让手续的,转让方应当将转让房地产所获土地收益按照国家有关规定上缴市财政。

第十三条 商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售,应当向市房产行政主管部门申请预售许可,取得《商品房预售许可证》。

商品房预售所得款项必须用于有关的工程建设。

第十四条 享受国家优惠政策的房改住房和安居工程住房的房地产转让,按国家、自治区、南宁市的有关规定办理。

第十五条 出售房屋的,房屋的共有人、承租人在同等条件下有优先购买权,其中共有人有优先于承租人购买的权利。

第十六条 纳入国有资产管理的公有房地产转让,还应当经市国有资产管理部门批准。

第十七条 房地产转让价格由转让双方协商议定,但应当向市房、地产行政主管部门如实申报成交价。申报价格低于评估价格的,应当按评估价格缴纳有关税费。

第十八条 房地产转让,当事人应当签订书面转让合同,并于合同签订之日起90日内到市房产、国土资源行政主管部门分别办理房屋和土地权属变更登记。登记机关应当自受理登记申请之日起三十日内作出准予登记、暂缓登记、不予登记的决定,并书面通知当事人。

第三章 房地产抵押

第十九条 房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时,抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。

第二十条 房地产抵押,抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同,并于合同签订之日起三十日内到市房、地产行政主管部门办理抵押登记。

抵押合同发生变更或者抵押关系终止的,抵押当事人双方应当在变更或终止之日起十五日内,到原登记机关办理变更或注销抵押登记。

第二十一条 以划拨方式取得的国有土地使用权设定抵押的,抵押人应委托具有资格的估价机构进行地价评估,评估结果须经市土地行政主管部门确认,并首先核定出让金数额。

第二十二条 以已出租的房地产设定抵押权的,抵押人在抵押时应当将租赁情况如实告知抵押权人,并书面通知承租人。抵押期间,原租赁关系继续有效。

第二十三条 同一房地产设定数个抵押权时,其抵押担保债务之和不得超过该房地产现值。

若干房地产设定同一抵押权时,该抵押权为不可分担保物权。

第二十四条 抵押的房地产,由抵押人管理、使用和维修,抵押期内抵押人不得擅自处分该房地产。

抵押期内,抵押人确需对房屋翻建、扩建或改变用途时,必须取得抵押权人的书面同意,对抵押合同的内容作相应变更,并办理抵押变更登记。

第二十五条 抵押的房地产,在抵押期间因国家建设需要拆除、占用的,应由抵押人另外提供担保或者清偿债务。

第二十六条 有下列情况之一者,抵押权人有权要求处分抵押的房地产:

(一)债务履行期满,抵押权人未受清偿,债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的;

(二)抵押人死亡或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的;

(三)抵押人违反规定擅自处分抵押房地产的;

(四)抵押人被依法宣告解散、破产或者被依法撤销的。因处分抵押房地产而取得房屋所有权和土地使用权的,应当按规定到市房、地产行政主管部门办理变更登记手续。

第二十七条 处分抵押房地产所得款项,按下列顺序分配:

(一)支付处分抵押房地产的所需费用;

(二)扣缴抵押房地产处分后应缴纳的税费;

(三)抵押房地产占用的土地为划拨方式取得土地使用权的,缴纳相应的出让金;

(四)偿还债务的本息及支付违约金。

按上列顺序分配后剩余金额,交还抵押人。处分抵押房地产所得金额不足以支付债务和违约金、赔偿金时,抵押权人有权向债务人追索不足部分。

同一房地产设定数个抵押权的,按抵押登记的先后顺序清偿;同时登记的,按各方债权比例清偿。抵押人及各抵押权人之间另有约定的,从其约定。

第二十八条 房地产抵押合同签订后,土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要处分该抵押的房地产时,可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同处分,但对处分新增房屋所得,抵押权人无权优先受偿。

第四章 房地产租赁

第二十九条 房地产租赁是指房屋权利人作为出租人将地上建筑物、其他附着物及其占有范围内的土地出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。

第三十条 房地产租赁,出租人和承租人双方应当签订书面租赁合同,并于合同签订之日起三十日内到市房、地产行政主管部门登记备案。

租赁合同到期,租赁当事人双方同意延长租赁期限的,应签订租赁延期合同,并在合同签订之日起三十日内到原登记机关登记备案。

租赁合同提前终止,当事人双方应在提前终止后三十日内到原登记机关登记备案。

第三十一条 公有住房的租赁,应当执行市人民政府规定的租金标准。

私有住房和非住宅房屋的租赁,由租赁双方协商议定租金及其他租赁事项。

第三十二条 房地产权利人将以划拨方式取得土地使用权的房屋以营利为目的出租的,应当按规定将租金中所含土地收益上缴市财政。

第三十三条 出租人应当依照租赁合同约定的期限将房地产交付承租人,并承担房屋维修责任,租赁合同另有约定的除外。因不能按期交付或及时维修给承租人造成损失的,应当承担赔偿责任。

第三十四条 承租人应当按时缴纳租金,爱护并合理使用承租的房地产,不得擅自将房地产转租、转借、调换或拆改、扩建、增添。因承租人的过错损害房屋或造成出租人损失的,由承租人负责修复或者赔偿。

第三十五条 承租人在租赁期限内,与他人互换房地产使用或者将承租房地产转租给他人的,必须征得出租人书面同意,重新签订租赁合同或签订转租合同,并到市房、地产行政主管部门登记备案。

第五章 房地产中介服务

第三十六条 房地产中介服务,是指在房地产投资、开发、转让、租赁、抵押、权属登记、物业管理等活动中从事咨询、估价、经纪等居间经营活动并收取佣金的行为。

第三十七条 凡从事房地产中介服务,应当依法设立相应的房地产中介服务机构。

房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。

第三十八条 设立房地产中介服务应当具备下列条件:

(一)有自己的名称、章程和财务制度;

(二)有固定的服务场所;

(三)有10万元以上的注册资金;

(四)从事房地产咨询业务的,具有房地产及相关专业大专以上学历、中级以上专业技术职称人员须占总人数的50%以上;从事房地产估价业务的,经认证的专业估价人员须占总人数的70%以上;从事房地产经纪业务的必须有四名以上取得有关机关颁发资格证书的人员;

(五)法律、法规规定的其他条件。

第三十九条 设立房地产中介服务机构,应当向市工商行政管理部门申请设立登记。房地产中介服务机构在领取营业执照的一个月内,应当到市房产、国土资源行政主管部门备案。

第四十条 房地产中介服务机构必须履行下列义务:

(一)遵守有关的法律、法规;

(二)遵守自愿、公平、诚实信用的原则;

(三)按照核准的业务范围从事经营活动;

(四)为当事人保守商业秘密;

(五)按规定标准收取费用;

(六)依法交纳税费;

(七)接受市房、地产行政主管部门及其他有关部门的指导、监督和检查。

第四十一条 房地产中介服务人员在房地产中介活动中不得有下列行为:

(一)索取、收受中介服务合同以外的酬金或其他财物;

(二)以个人名义与委托人进行交易;

(三)同时在两个或两个以上中介服务机构执行业务;

(四)与一方当事人串通损害另一方当事人利益;

(五)法律、法规禁止的其他行为。

第六章 法律责任

第四十二条 房地产权利人隐瞒房地产存在共有、产权争议或者被查封、扣押及其他禁止交易情况,而进行房地产交易的,其行为无效,并应当承担由此产生的法律责任。

第四十三条 房地产交易当事人不按本条例规定办理有关登记备案的,由市房、地产行政主管部门责令限期补办。拒不补办的,按国家和自治区有关规定处理。

第四十四条 违反本条例第十一条的规定转让房地产的,由市土地行政主管部门没收其违法所得,可并处违法所得三倍以下罚款。

第四十五条 违反本条例第十二条规定的,由市土地行政主管部门责令缴纳土地使用权出让金或者土地使用权收益金,没收违法所得,可并处违法所得三倍以下罚款。

第四十六条 未取得《商品房预售许可证》而进行商品房预售的,由市房产行政主管部门责令停止预售活动,没收违法所得,可并处商品房预售所得款项2‰以上10‰以下的罚款。

第四十七条 违反本条例第二十四条第一款规定,擅自处分抵押房地产的,其行为无效;造成他人损失的,由抵押人负责赔偿。

第四十八条 违反本条例第三十九条规定,未取得营业执照擅自从事房地产中介服务业务的,由市工商行政主管部门责令其停止房地产中介服务业务活动,没收违法所得,可并处违法所得三倍以下罚款。

第四十九条 房地产中介服务人员违反本条例第四十一条规定的,应当退回违法所得的财物或赔偿当事人损失,由市房、地产行政主管部门注销资格证书,并处以500元以上2000元以下罚款,构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。

第五十条 当事人对行政处罚决定不服的,可在接到处罚决定之日起十五日内向作出处罚决定的行政机关的上一级机关申请复议,也可以直接向人民法院起诉。对复议决定不服的,可以在接到复议决定之日起十五日内向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议,也不向法院起诉,又不履行处罚决定的,由作出处罚决定的行政机关申请人民法院强制执行。

第五十一条 房地产交易发生纠纷,由当事人双方协商解决;协商不成的,可申请市房、地产行政主管部门调解,也可向仲裁机构申请仲裁或向人民法院起诉。

第五十二条 市房、地产行政主管部门工作人员徇情谋私、索贿受贿、违法乱纪的,由其所在单位或上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第七章 附则

第五十三条 本条例具体运用中的问题,由市人民政府负责解释。

第五十四条 市辖县可参照执行。

第五十五条 本条例自公布之日起施行。

关于涉税刑事法律规定的存在问题和修订建议
赵东海

根据《中华人民共和国刑法》、《最高人民法院关于审理偷税抗税刑事案件具体应用法律若干问题的解释》、《行政执法机关移送涉嫌犯罪案件的规定》等有关规定,结合工作实际,现就有关情况进行说明。
一、 涉嫌犯罪税违法案件的现状
(一)偷税现象比较普遍。目前,由于纳税人的法律意识不够强、税收法律制度还不够完善等原因,纳税人偷税的现象比较普遍。(具体数据请省局补充)
(二)偷税案件移送标准过低,打击面过大。根据有关规定,凡定性为偷税行为的案件,达到一定标准都应移送司法机关追究刑事责任。目前偷税罪的数额标准(偷税数额占应缴税款10%以上且超过1万元)为1992年9月所定,以现在的社会经济发展状况来衡量,该标准过低。
(三)对达到现有移送标准的偷税案件一律移送,在一定程度上将产生负面影响。在实际工作中,我们发现大量达到偷税标准的案件,其大部分纳税人已于税务检查阶段甚至是税务检查前的宣传阶段补缴了税款,自觉消除国家税收损失及其他不良影响,犯罪情节轻微,自我纠错态度良好。若将此类犯罪情节并不严重的偷税案都移送司法机关,将会使税务机关失去一种长期以来行之有效的鼓励、劝导偷税人自觉交待问题、自觉纠错的手段,在一定程度上将产生负面影响。
二、 涉税刑事法律规定存在问题和修订建议
(一)关于偷税罪的问题
《中华人民共和国刑法》第二百零一条 偷税罪
1、现有偷税罪的起刑点过低,且未赋予各地方以一定的自由裁量权,从而导致实质上的不公平。建议对现有偷税罪的起刑点进行修改,提高偷税案件移送标准,并对认定标准予以一定的幅度规定,以适应各地具体的实际情况。如:偷税数额超过5万元不满20万元且占应缴税款20%以上等类似规定,并通过司法解释赋予各地方根据具体经济情况进行一定的自由裁量的权利。
2、现有偷税罪的手段表述过于简单,不利于具体操作。⑴现行规定中对隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证等行为如何认定未进行具体规定,导致具体操作中此规定形同虚设;⑵经税务机关通知申报而拒不申报纳税,其中的“拒不申报”如何认定,是否必须有抗拒行为才能认定;⑶仅从字面上理解,在账簿上多列支出或者不列、少列收入达到一定条件就可以以偷税罪论处是否将导致打击面过宽。建议对上述问题进行明确或相应修改。
(二)关于逃避追缴欠税罪的问题
《中华人民共和国刑法》第二百零二条 逃避追缴欠税罪
本罪看似简单,但在对纳税人采取转移、隐匿财产的认定上刑法并未明确规定,因此导致诸多问题。
1、对于纳税人在基本户以外开设的账户是否可认定其转移或者隐匿财产?
2、对于纳税人利用公司资金购买房产、地产等归他人所有是否可认定其转移财产?纳税人购买机动车给股东或主要职员使用,能否认定转移财产?
3、从何时开始认定纳税人的行为是逃避追缴欠税罪?
建立对上述问题进行明确。
(三)关于公司企业行为的涉税案件的法律责任人的问题
《中华人民共和国刑法》第二百一十一条
目前我国税法规定的有纳税义务的单位主要有5类:⑴国营企业⑵集体所有制企业⑶中外合资企业、中外合作企业、外资企业和外国企业⑷私营企业、股份制企业⑸行政机关和事业单位。由于企业的性质不同需要承担纳税义务的责任人也不尽相同。由此也产生许多问题。
1、 对国营企业法律责任人的认定,是否由法人代表承担责任?
2、 对股份制企业的法律责任人是否由股东一起承担?
3、 私营企业不直接参与经营的法人代表是否需要承担法律责任?目前一些私营企业为逃避法律责任在注册法人代表时不用真正参与经营者登记而是随便找一个人登记,这样的情况其法人代表是否需要承担法律责任?实际经营者既不在单位担任任何职务也没有股份,是否可以作为直接责任人加以认定?
4、 对企业管理者与实际获益者的刑事责任的认定。如股份制企业常常聘请有管理经验的人来管理企业,那最终就由谁来承担责任?对其实际操作的会计人员是否也要承担刑事责任?
建立对上述问题进行明确。