贵州省安顺市人民政府


《安顺市商品住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法（试行）》--安顺市人民政府令第23号
　
　

《安顺市商品住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法（试行）》已于2003年9月5日经市人民政府第一次常务会议审议通过，现予以公布，自2003年11月1日起施行。

市 长：慕德贵
二00三年十月十日

安顺市商品住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法（试行）


第一条 为建立房屋维修保障机制，规范物业管理行为，维护房屋产权人和使用人的合法权益，根据国家建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（建住房[1998]213号）和贵州省建设厅《关于明确商品住宅共用部位共用设施设备维修基金收取比例的通知》（黔建房通[2002]328号）及有关法律、法规规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条 凡属于本市行政区域内商品住宅（包括经济适用住房）的共用部位共用设施设备维修基金的管理，均适用本办法。
因建设质量所引起的上属房屋的修缮不适用本办法。

第三条 本办法所称共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内处承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊、通道等。
共用设施设备是指住宅小区、组团或单幢住宅内，建设费用于分摊进入房屋销售价格的共用的上下水管道、水箱、加压水泵、暖气管道、燃气管道、落水管、电梯、天线、照明、锅炉、供电线路、路灯、消防设施、绿地、道路、沟、渠、池、井、非经营性停车场车库，公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第四条 安顺市人民政府房产行政主管部门是本市商品住宅共用部位共用设施设备维修基金（以下简称维修基金）的主管部门。
各县、自治县人民政府房产行政主管部门是本县商品住宅共用部位共用设施设备维修基金的主管部门。
西秀区、安顺经济技术开发区、黄果树风景名胜区管理委员会行政区域内的维修基金由安顺市人民政府房产行政主管部门直接管理。

第五条 维修基金实行专户储存、专款专用、房产行政主管部门监督的管理原则。
为了保证维修基金的安全，维修基金闲置时，除可用于购买国债或者用于法律、法规规定的其他范围外，严禁挪作他用。
维修基金及增值部份专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新和改造。
维修基金不敷使用时，由业主委员会按房屋建筑面积向产权人筹集。

第六条 维修基金实行二级帐户管理，房产行政主管部门在银行设立的维修基金专户为一级帐户，业主委员会设立的帐户为二级帐户，维修基金明细户按单幢住宅设置，按户核算。
维修基金自存入维修基金专户之日起，按规定计息，利息净收益转作维修基金滚存使用和管理。

第七条 业主委员会成立前，维修基金的使用由售房单位或售房单位选聘的物业管理企业提出使用计划，经房产行政主管部门审核后划拨。
业主委员会成立后，维修基金的使用由物业管理企业提出使用计划，经业主委员会审定后，报房产行政主管部门审核后划拨。

第八条 商品住宅在销售（预售）时，购房人应按购房款的2%缴交维修基金。维修基金由售房单位代为收取移交房产行政主管部门代管。
维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。
购房户在售房合同中按上述规定约定其维修基金缴交额，售房单位在办理房屋所有权证手续前应将代收的维修基金一次性缴至房产行政主管部门指定的银行维修基金专户，持有交款凭证才能办理房屋所有权证。

第九条 开发建设单位自用、出租的商品住宅，产权人应当在办理房屋所有权证前，将维修基金缴存至房产行政主管部门指定的银行维修基金专户。

第十条 售房单位代收的维修基金在缴至维修基金专户之前，由售房单位代管，在代管期间只收不支。
维修基金的使用帐目，由维修基金代管单位每年定期公布，接受全体业主的监督，并建立业主查询和对帐制度。

第十一条 业主转让房屋所有权时，维修基金余额随房屋所有权同时过户。
因房屋拆迁或者其他原因造成房屋灭失的，应将维修基金余额按业主个人缴交比例退还给业主。

第十二条 被拆迁房屋实行产权调换补偿方式的拆迁人按产权调换房屋市场总评估价值的2%代被拆迁人缴纳维修基金，凭缴纳凭证办理拆迁补偿安置证明书，拆迁人缴纳的维修基金在拆迁补偿中扣还。

第十三条 业主、物业管理企业，开发建设单位及有关单位之间就维修基金发生纠纷的，当事人可以协商解决，也可以依法申请仲裁或者向人民法院起诉。

第十四条 本办法实施前，商品住宅出售后未建立维修基金或维修基金的建立标准低于本办法规定的，由业主委员会会同物业管理企业按照本办法的有关规定对住宅共用部位、共用设施设备维修基金的收取进行测算，收取方式为一次性或逐月按购房面积向业主收取，所收维修基金存入房产行政主管部门指定的维修基金专户。

第十五条 非住宅商品房维修基金的缴交比例及管理参照本办法执行。

第十六条 本办法由安顺市人民政府法制机构负责解释。

第十七条 本办法自2003年11月1日起施行。

　
浅谈建设用地使用权的产生和期限
(一)建设用地使用权的产生
建设用地使用权的产生，如果从建设用地使用权人的角度来考察，就是建设用地使用权的取得。建设用地使用权作为一种不动产物权，则不动产物权的一般取得原因(如继承)，自然也适用于建设用地使用权。在此只叙述建设用地使用权取得的几项特殊原因。根据承载建设用地使用权的土地法律属性，可将建设用地使用权的取得分为两大类：在国家所有的土地上设立的建设用地使用权和在集体所有的土地上设立的建设用地使用权。
1．在国家所有的土地上设立的建设用地使用权，它的产生方式包括：
(1)划拨方式。土地划拨，是土地使用人只需按照一定程序提出申请，经主管机关批准即可取得土地使用权，而不必向土地所有人支付租金及其他费用。我国物权法规定，严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。《国有土地使用权出让和转让暂行条例》第43条规定：“划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。”根据土地管理法的有关规定，可以通过划拨方式取得的建设用地包括：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；法律、行政法规规定的其他用地。上述以划拨方式取得建设用地，须经县级以上地方人民政府依法批准。
(2)出让方式。建设用地使用权出让是国家以土地所有人身份将建设用地使用权在一定期限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付建设用地使用权出让金的行为。土地使用者通过这种出让建设用地使用权的行为即取得建设用地使用权。建设用地使用权出让有三种形式：协议、招标和拍卖。协议是由市、县人民政府土地管理部门(代表国家作为出让方)，与土地使用人按照平等、自愿、有偿的原则协商一致后，签订建设用地使用权出让合同。招标和拍卖，应当先由市、县土地管理部门发出招标、拍卖公告，通过招标、拍卖程序，签订建设用地使用权出让合同。根据我国物权法的规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取拍卖、招标等公开竞价的方式出让。采取拍卖、招标、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。设立建设用地使用权，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。
采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。建设用地使用权出让合同一般包括下列条款：①当事人的名称和住所；②土地界址、面积等；③建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间；④土地用途；⑤使用期限；⑥出让金等费用及其支付方式；⑦解决争议的方法。
(3)流转方式。建设用地使用权流转，是指土地使用人将建设用地使用权再转移的行为，如转让、互换、出资、赠与等。建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。基于土地使用权流转的法律事实，新建设用地使用权人即取得原建设用地使用权人的建设用地使用权。
2．在集体所有的土地上设立的建设用地使用权，根据我国物权法的规定，集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。
(1)乡(镇)村公益用地使用权。农村集体经济组织或者由农村集体经济组织依法设立的公益组织，在经过依法审批后，对用于本集体经济组织内部公益事业的非农业用地所享有的建设用地使用权。根据土地管理法和《土地管理法实施条例》的规定，乡(镇)村公共设施、公益事业建设，需要使用土地的，经乡(镇)人民政府审核，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准。
(2)乡(镇)村企业建设用地。农村集体经济组织使用乡(镇)土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业，或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准。如果其中涉及占用农用地的，应当依照土地管理法的有关规定办理审批手续。
(二)建设用地使用权的期限
我国法律、法规中对于土地使用权的期限，是分别不同种类的土地使用权进行规定。通过土地划拨及乡(镇)村建设用地程序取得的土地使用权，是无期限的。通过这种程序取得土地使用权的土地使用权人，除了法律规定的使土地使用权消灭的原因外，可以无期限地使用土地。
通过建设用地使用权出让取得建设用地使用权的，根据《国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条的规定，按照土地的不同用途，土地使用权出让的最高年限为：(1)居住用地70年；(2)工业用地50年；(3)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；(4)商业、旅游、娱乐用地40年；(5)综合或者其他用地50年。每一块土地的实际使用年限，在最高年限内，由出让方和受让方双方商定。根据我国物权法的规定，建设用地使用权转让、互换、出资、赠与的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同。合同的期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。

作者：苏佰林