在物权法时代，不动产预告登记制度作为一项重要的物权制度，给法院民事执行工作带来了一定影响。下面笔者从司法实践者的角度，通过房产案例对预告登记后的不动产在法院执行工作中的处理进行探析。

案情：甲、乙、丙、丁四人存在以下关系，甲欠乙200万元，丙欠丁100万元，甲将自有商品房F一套转让给丙，价格为360万元，已支付首期款120万元，并已办理预告登记。甲、丙二人欠款到期均无力还债，先后被乙、丁分别诉至法院请求强制执行商品房F抵债。本案中，对商品房F可否作为被执行人甲或丙的执行标的存在不同意见。有意见认为，F不能作为甲的执行标的，因为F已办理了预告登记，但可以作为丙的执行标的。也有意见认为，F不能作为丙的执行标的，因为F仍然属于甲所有，丙并未取得所有权，相反，F可以作为甲的执行标的。

在此，笔者抛开案件的其他情节不论，仅就以预告登记后的商品房F为执行标的，被执行人分别为商品房的预告登记义务人甲和预告登记权利人丙的执行情况进行探析。

第一种情况：被执行人为商品房F的预告登记义务人甲。

由于被执行人是预告登记不动产的所有权人，对于已登记在其名下的房产，即使已办理了预告登记，也并未改变房产的权属，只是使所有权人或者使用权人的处分权受到特定限制。预告登记权利人也没有取得实际的物权，其享有的仍然是一种债权。因此，法院可以对被执行人所有的已办理了预告登记的房产进行查封，为下一步执行做准备。但是，此时，法院仍然不能对商品房F采取进行拍卖、变卖等执行措施。理由依据是物权法第二十条第一款，即“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”既然该商品房F已办理了预告登记，就必须给预告登记权利人丙在规定的期间内的选择权利，否则，物权法关于预告登记的规定就如同虚设。同时，根据物权法第二十条第二款“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”之规定，一旦期间截止，丙未取得正式物权登记，则法院即可采取拍卖、变卖等具有实质处分性的执行措施，以实现乙的债权。当然，在丙行使预告登记权期间，法院可责令丙将剩余房款向法院支付或提存，以保障乙的债权，否则，法院可以追究丙的责任。据此，丙如完成了正式登记，则法院对该不动产终止执行。

在此注意，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人……；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，对于未办理登记但善意且已支付全部价款并实际占有房产的第三人所购买的被执行人的房产，人民法院不应查封，这属例外情况。

第二种情况：被执行人为商品房F的预告登记权利人丙。

预告登记权利人丙对商品房F只是拥有物权化的债权，并未实际取得物权，还不是房产的所有者，所以法院不能直接执行以预告登记权利人丙为被执行人的预告登记后的商品房F。但是，预告登记权利人对预告登记后的不动产享有被物权化的请求权，如无特殊情况，预告登记权利人即为预告登记不动产将来的所有人。因此，根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第15条第（三）项规定，对于“被执行人购买的……商品房预告登记的房屋”，人民法院可以预查封。虽然该规定未明确其他不动产可否预查封，但笔者认为，无论从该条还是从预告登记的法理上而言，预告登记后的不动产在预告登记权利人为被执行人时，都是可以预查封的。当不动产权属在预查封期间登记到预告登记权利人名下时，预查封登记自动转为查封登记。预查封转为正式查封后，查封期限仍从预查封之日起开始计算。之后，法院可以根据情况采取下一步执行措施。

对于预告登记因预告登记失效等原因被不动产登记机构依法撤销的情况，执行法院则应解除预查封，不得对该不动产继续强制执行。但是，在预查封期间，即使预告登记权利人丧失对本债权权利的处分，也应无权主动申请撤销预告登记。此时，应由申请执行人丁做出选择，由执行法院来具体处理。

综上所述，对于预告登记后的不动产的执行，需要根据被执行人为预告登记权利人或义务人等具体情况分别作出处理。

（作者单位：广西壮族自治区北海市银海区人民法院）
甘肃省人民政府办公厅


甘政办发[2007]8号



甘肃省人民政府办公厅关于印发《甘肃省城市规划委员会工作规则》等规则和办法的通知


各市、自治州人民政府，省政府各部门，中央在甘各单位：
《甘肃省城市规划委员会工作规则》、《甘肃省城市规划委员会办公室工作规则》和《甘肃省城市规划委员会规划督察员管理办法》已经省政府同意，现予印发，请遵照执行。



甘肃省城市规划委员会工作规则
第一章总则



　　第一条为全面落实科学发展观，构建社会主义和谐社会，促进城乡和区域协调发展，推进我省城镇化进程，进一步加强对城乡建设的指导和城乡经济社会发展的引导，完善跨行政区域城镇体系规划、重要城市总体规划和重大建设项目选址的决策机制，增强规划决策的科学性，正确实施《甘肃省城镇体系规划》，根据《甘肃省人民政府关于成立甘肃省城市规划委员会的通知》(甘政发〔2005〕65号)精神，特制定本规则。
　　第二条甘肃省城市规划委员会(以下简称“省城规委”)是代表省政府统一指导、协调、监督全省跨行政区域城镇体系规划、重要城市总体规划、涉及跨行政区域重大基础设施布局的行业规划和建设项目选址工作的非常设议事机构。
　　第三条经国务院批准的《甘肃省城镇体系规划》是省城规委决策的依据，有关单位编制规划、实施建设项目时应与其相衔接。
　　如因特殊原因需对《甘肃省城镇体系规划》进行调整或修订，必须经省政府同意，由省城规委组织进行修编或调整。
　　第四条省城规委议定事项采用会议讨论制，会议定期或不定期召开。



第二章组织机构



　　第五条省城规委由省政府分管领导任主任，省政府秘书长、分管副秘书长、省建设厅厅长、省发改委主任、省国土资源厅厅长任副主任。省发改委、省经委、省公安厅、省民政厅、省财政厅、省国土资源厅、省建设厅、省交通厅、省水利厅、省农牧厅、省林业厅、省文化厅、省环保局、省统计局、省政府研究室、省旅游局、兰州铁路局、省通信管理局、省电力公司、甘肃机场集团公司、省社科院等部门和单位分管领导任委员。
　　省城规委委员实行继任制，委员因换届、调任等原因需调整时，由继任人自动替补。
　　第六条省城规委办公室设在省建设厅，负责日常工作，办公室主任由省建设厅厅长兼任。
　　第七条省城规委建立专家库和规划督察员制度。



第三章工作职责



　　第八条根据《甘肃省城镇体系规划》，综合研究全省城镇发展的全局性、长远性、战略性重大问题，委托编制跨行政区域城镇体系规划。
　　第九条组织审查跨行政区域的城镇体系规划，评议重要城市的城市总体规划，并监督实施。
　　第十条协调重要城市大型公共建筑项目的规划工作，协调各行业发展规划与跨行政区域城镇体系规划的关系，协调各市州、各行业实施的跨行政区域性重大基础设施建设项目与城市规划的关系。
　　第十一条根据工作需要，向各市州派出规划督察员，对本规则规定项目和城市规划的实施情况进行督促检查，建立规划监督的长效机制。
　　第十二条省政府委托协调或审议的其他工作。



第四章工作机制



　　第十三条省城规委全体委员会议由省城规委主任或主任委托副主任主持召开，每年召开一次，参会委员应不少于省城规委全体委员的2／3。
　　全委会主要任务：审议省城规委年度或半年工作计划及完成情况；安排部署推进全省城镇化发展的调查、研究工作和跨行政区域的城镇体系规划的编制工作；审查跨行政区域城镇体系规划，评议重要城市的城市总体规划;协调重要城市大型公共建筑项目的规划工作，协调各行业发展规划、重大基础设施与城市规划的关系；其他需要全委会研究审议的问题。
　　第十四条对省城规委闭会期间急需研究决定的重大事项，可以适时召开专题会议议定。专题会议由省城规委主任或副主任主持召开，根据会议议题通知有关部门和单位负责人参加。
　　专题会议主要任务：根据省城规委工作职责，协调处理全省城市规划、城镇体系规划、跨行政区域重大建设项目选址中急需审议的重大问题；全委会闭会期间其他急需审议的问题。
　　第十五条对省城规委职责确定的审查、评议和协调项目以及重大和紧急事项，中央在甘各单位、省政府有关部门、各市州政府要及时报送省城规委。
　　省城规委收到项目材料后，由办公室组织委员单位召开部门协调会议，根据项目性质，召开专家审查会议，形成协调意见和专家审查意见后，向省城规委会议汇报。
　　第十六条省城规委申请专项资金开展日常工作。专项资金主要用于组织研究全省城镇发展的重大问题、组织编制跨行政区域城镇体系规划。



第五章附则



　　第十七条修订本规则需报省城规委全委会讨论并经2／3以上委员同意。
　　第十八条本规则自印发之日起施行。



甘肃省城市规划委员会办公室工作规则
第一章总则



　　第一条为提高工作效能，完善工作机制，正确开展省城市规划委员会(以下简称“省城规委”)对我省城镇体系规划、重要城市总体规划和跨行政区域重大建设项目选址工作的指导、协调和监督工作，根据《甘肃省人民政府关于成立甘肃省城市规划委员会的通知》(甘政发〔2005〕65号)和《甘肃省城市规划委员会工作规则》，特制定本规则。
　　第二条省城规委办公室是省城规委的常设工作机构，负责办理省城规委日常工作。
　　第三条省城规委办公室设在省建设厅，办公室主任由省建设厅厅长兼任。
　　第四条省城规委办公室在委员单位设联络员，联络员代表委员单位参与办公室的有关工作。
　　第五条省城规委办公室根据各委员单位的推荐，建立专家库。专家库专家应省城规委办公室的邀请，参加审查、咨询会议。
　　第六条省城规委办公室不定期派出规划督察员，对省城规委职责范围内项目的实施情况进行监督检查，并要建立规划管理和监督的长效机制。



第二章工作职责



　　第七条按照省城规委的工作职责和工作计划，组织研究全省城乡发展的战略性问题，编制跨行政区域城镇体系规划，并提交省城规委审议。
　　第八条组织委员单位联络员对跨行政区域城镇体系规划、重要城市的城市总体规划、重要城市大型公共建筑项目的规划、各行业发展规划、跨行政区域重大基础设施建设项目进行协调，提出意见后，提交省城规委审议。
　　第九条根据工作需要，组织专家就跨行政区域城镇体系规划、重要城市的城市总体规划、重要城市大型公共建筑项目的规划以及各行业发展规划、跨行政区域重大基础设施建设项目的选址是否与城市规划相协调进行技术性审查，提出技术审查意见，提交省城规委审议。
　　第十条负责省城规委会议的会务和议题资料的准备工作，起草省城规委会议纪要，督促落实会议议定的工作事项。
　　第十一条定期或不定期组织省城规委委员单位对跨行政区域城镇体系规划、重要城市的城市总体规划、重要城市大型公共建筑项目规划、各行业发展规划、跨行政区域重大基础设施建设项目的实施进行监督检查。
　　第十二条与省城规委各委员单位、各市州政府建立信息联系制度，及时了解省城规委议定项目的实施情况和城市建设发展中存在的热点、难点问题，并编发简报。
　　第十三条完成省城规委交办的其他工作。



第三章工作机制



　　第十四条根据工作需要，省城规委办公室可随时召开专题会议，会议由办公室主任或副主任主持，主要任务是对申报项目或其他重大、紧急事项及时提出协调或审查意见。
　　第十五条根据工作职责和推进全省城镇化进程的需要，建立健全调查研究制度、监督检查制度和信息联系制度。第四章附则
　　第十六条修订本规则需报省城规委全委会讨论并经2／3以上委员同意。
　　第十七条本规则自印发之日起施行。



甘肃省城市规划委员会规划督察员管理办法
第一章总则



　　第一条为进一步加强省城市规划委员会(以下简称“省城规委”)的监督管理工作，强化城市规划监督机制，充分发挥规划督察员的作用，根据《甘肃省人民政府关于成立甘肃省城市规划委员会的通知》(甘政发〔2005〕65号)精神和《甘肃省城市规划委员会工作规则》的有关规定，特制定本办法。
　　第二条规划督察员实施不定期派驻制度。



第二章工作职责



　　第三条受省城规委或省城规委办公室委派，对《甘肃省城镇体系规划》、跨行政区域城镇体系规划、重要城市总体规划、重要城市大型公共建筑项目规划、各行业发展规划、跨行政区域重大基础设施建设项目的实施情况进行监督检查，及时向省城规委办公室提出督察报告。
　　第四条受省城规委或省城规委办公室委派，按照参与不决策的原则，参与派出地城市规划、历史文化名城保护规划、大型公共建筑项目规划、各行业发展规划的审查工作和重大基础设施建设项目的选址论证工作，并及时向省城规委办公室报告。
　　第五条受省城规委或省城规委办公室委派，调查研究影响城市规划、建设和发展的问题，并提出解决问题的意见和建议。
　　第六条承担省城规委或省城规委办公室交办的其他事项，并及时向省城规委办公室报告。



第三章工作机制



　　第七条规划督察员受省城规委或省城规委办公室委派，对本办法第三条、第四条、第五条、第六条规定的内容进行督察。
　　第八条规划督察员可采取召集听取意见会和参加有关会议的方式进行督察。
　　第九条规划督察员应根据省城规委或省城规委办公室委派的工作，及时向省城规委办公室提交督查、检查报告。每年年底前向省城规委办公室提交本年度工作总结。第四章权利和义务
　　第十条规划督察员享有以下权利：
　　(一)定期向省城规委办公室提交督察报告的权利；
　　(二)向有关单位收集资料、了解情况的权利；
　　(三)向派驻地政府或有关部门提出督察意见的权利。
　　第十一条规划督察员应承担以下义务：
　　(一)严格遵守国家有关法律、法规和本办法；
　　(二)支持省城规委工作，维护省城规委声誉。



第五章聘任与解聘



　　第十二条规划督察员人选由有关部门推荐，经省城规委办公室初步审查后，报省城规委审定后聘任，并颁发聘书。
　　第十三条规划督察员每届任期5年，可连任。
　　第十四条规划督察员应具备以下条件：
　　(一)熟悉规划管理、建设项目管理工作以及相关法律、法规和方针政策，在城市规划建设方面具有比较丰富的实际工作经验;
　　(二)熟悉城市规划设计、历史文化名城保护规划、工程设计以及相关技术标准、规范;
　　(三)原则上具备高级以上技术职称或注册规划师资格；
　　(四)具有较强的社会责任感，坚持原则，遵纪守法，廉洁自律；
　　(五)身体健康，能正常履行规划督察员工作职责。
　　第十五条规划督察员有下列行为之一的，视其情节轻重，由省城规委予以批评或免除其规划督察员资格：
　　(一)触犯刑律，被司法机关依法处理的；
　　(二)受到行政处分的；
　　(三)滥用职权、以权谋私、擅自越权的；
　　(四)督察不作为或作为不力的;
　　(五)其他不能正确履行规划督察员工作职责的行为。第六章附则
　　第十六条规划督察员的补助、补贴及差旅费等在省城规委专项资金中统筹安排。
　　第十七条本办法自印发之日起施行。 　


二○○七年一月十五日