菏泽市村镇房屋权属登记管理暂行办法
山东省菏泽市人民政府
菏泽市村镇房屋权属登记管理暂行办法
政府令[2005] 第9号
《菏泽市村镇房屋权属登记管理暂行办法》已经市政府第二十一次常务会议研究通过,现发布施行。
市长:
二○○五年八月十五日
菏泽市村镇房屋权属登记管理暂行办法
第一章 总 则第一条 为规范村镇房屋权属登记管理,维护房地产市场秩序,保障房屋权利人的合法权益,根据建设部《城市房屋权属登记管理办法》、《山东省实施〈村庄和集镇规划建设管理条例〉办法》及其它有关规定,结合我市实际,制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内集体土地上房屋权属登记管理。
第三条 房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。
第四条 房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。
第五条 市、县房产管理部门(以下简称房管部门)负责本行政区域内集体土地上的房屋权属登记管理工作。
第二章 房屋权属登记
第六条 牡丹区、菏泽开发区行政区域范围内村镇房屋按下列程序进行权属登记:(一)房屋权利申请人持有关证明及资料向房屋所在地各基层房管机构提出房屋登记申请;(二)牡丹区范围内的房屋,由牡丹区房产管理局组织对房屋现状进行勘察、测绘、初审,报市房产管理局审核;(三)开发区范围内的房屋由市房管局设立的房管机构受理,报市房产管理局审核;(四)市房产管理局审核无误后,办理登记手续,颁发房屋权属证书。产籍资料由市房产管理部门统一归档管理。
第七条 各县行政区域内村镇房屋权属登记程序,由各县房管部门结合各自实际制定。
第八条 已建成的房屋或在建房屋竣工后的初始登记应当提交下列资料:(一)土地使用证明;(二)房屋四邻认可证明;(三)历史上形成的具有法律效力的契证;(四)权利申请人的身份证明。2005年以后新建设的房屋,建筑面积在2000平方米以上的,还需提交房屋竣工验收报告或房屋安全鉴定部门出具的安全使用鉴定报告。
分家析产的房屋还应当提交分家析产的协议及村委会证明或其它有效的法律文书。共有的房屋还应当提交其他共有人同意的证明。
第九条 因房屋买卖、交换、赠与、继承、分家析产、司法判决或裁决等原因致使其权属发生转移的,应当申请转移登记,并提交下列资料:(一)身份证明或单位证明信;(二)原房屋权属证书;(三)合法的房屋转移文书。
共有的房产,还应当提交其他共有人同意转移的书面证明。
第十条 房屋权利人名称变更或房屋现状发生变化有下列情况之一的,应当申请变更登记:(一)房屋座落的街道、门牌发生变更的;(二)房屋翻建、改建、扩建的;(三)法律、法规规定的其他情形。
第十一条 房屋变更登记应当提交下列资料:(一)原房屋权属证书;(二)房屋变更证明及其他证明材料。
第十二条 权利人依照国家有关规定设定房屋抵押权、典权等他项权利的,应当自事实发生之日起30日内申请他项权利登记。
申请他项权利登记,权利人应当提交房屋权属证书,设定房屋他项权利的合同以及相关的证明文件。
第十三条 因房屋灭失、土地使用年限届满,权利人应当持下列证件到当地房管部门申请房屋注销登记:(一)房屋权属证书或他项权利证书;(二)注销登记的证明或文件。
第十四条 房屋权利人不能亲自办理房屋权属登记的,可以委托代理人代理登记。代理人应出具委托人签字的书面委托书、委托人的有效证件及代理人的身份证明。
第十五条 房屋权利人申请登记时,权利人为法人、其他组织的,应当使用法定名称;权利人为自然人的,应当使用身份证件上的姓名或户籍姓名,不得使用别名、化名。
第十六条 房屋权属登记应按照房屋所在村镇门牌号、家庭院落、幢、套(间)以及有具体权属界限的部分为基本单元进行登记。
第十七条 经批准,下列房屋准予暂缓登记:(一)因正当理由不能按期提交证明材料的;(二)按规定需要补办有关手续的;(三)其他可以依法准予暂缓登记的。
第十八条 有下列情形之一的,不予办理房屋权属登记:(一)房屋权属不清的;(二)共有的房屋未经共有人同意的;(三)临时建筑;(四)违章建筑;(五)在拆迁冻结范围、期限内的;(六)非法占用集体土地的;(七)其他依法不准登记的。
第十九条 有下列情形之一的,市、县房管部门有权注销房屋权属证书:(一)申报不实的;(二)涂改房屋权属证书的;(三)房屋权利灭失,而权利人未在规定期限内办理房屋权属注销登记的;(四)因登记机关工作人员工作失误造成房屋权属登记不实的。
注销房屋权属证书,登记机关应当作出书面决定,送达当事人,并收回原发放的房屋权属证书或者公告原房屋权属证书作废。
第三章 房屋权属证书
第二十条 房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》。
第二十一条 共有的房屋,由权利人推举的持证人收执房屋所有权证书。其余共有人各执房屋共有权证书一份。
房屋共有权证书与房屋所有权证书具有同等法律效力。
第二十二条 房屋他项权证书由他项权利人收执。他项权利人依法凭证书行使他项权利,受国家法律保护。
第二十三条 房屋权属证书遗失,权利人应及时登报声明作废,并向房管部门申请补发,由房管部门作出补发公告,经6个月无异议的予以补发。
第二十四条 房屋权属证书由房管部门发放。1998年7月1日以后发放的房屋权属证书不是由市、县房管部门颁发的建设部统一印制的房屋权属证书的由房管部门统一换发。
第二十五条 房屋权属登记、发证,权利申请人应当按照国家有关规定交纳费用。
第四章 法律责任
第二十六条 依据建设部《城市房屋权属登记管理办法》第三十六条规定,对下列行为予以处罚:
以虚报、瞒报房屋权属情况等非法手段获得房屋权属证书的,由登记机关收回其房屋权属证书或者公告其房屋权属证书作废,并可对当事人处以1千元以下罚款。
涂改、伪造房屋权属证书的,其证书无效,登记机关可对当事人处以1千元以下罚款。
非法印制房屋权属证书的,登记机关应当没收其非法印制的房屋权属证书,并可对当事人处以1万元以上3万元以下的罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第二十七条 因登记机关工作人员过失导致登记不当,致使权利人受到经济损失的,登记机关对当事人的直接经济损失负赔偿责任。
第二十八条 登记机关的工作人员玩忽职守、徇私舞弊、贪污受贿、滥用职权、超越管辖范围颁发房屋权属证书的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第五章 附 则
第二十九条 房管部门办理村镇房屋登记时,应在房屋权属证书的“土地使用情况摘要权属性质”栏内标注“集体”字样,并在“附记”栏内加盖集体土地确权发证专章。
第三十条 房屋平面图的测量与绘制执行国家统一标准。
交强险的非合同性分析及对司法实践的影响
作者：胡涛 储涛 单位：湖北普明律师事务所
道路交通强制责任保险（以下简称交强险）运行已有两年多了，司法实践对交强险性质认识存在着种种误区。虽然交强险是由商业保险公司运作，并与投保人签订“合同”，但其不具备民事合同的基本特征，作为保险合同的商业保险公司一方在运作交强险过程中无法现实其商业目的，所谓“保险合同”仅仅是国家运作交强险的形式，不能简单的用民事合同的相关原理来处理交强险中的实务问题。
一、民事合同应具备的基本体征
根据《中华人民共和国合同法》第二条规定：“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议”，第三条规定：“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方”，第四条规定：“当事人享有自愿订立合同的权利，任何人不得非法干涉”。上述基本规定，明确了民事合同的基本特征：第一、合同主体的双方享有自愿的选择性，任何一方没有权利强制另一方与其成立合同，法律也不强制干预双方订立合同；第二、合同双方享有平等的就设立、变更、终止民事权利义务等进行协商，即合同内容是合同当时平等协商的结果，内容的约定性，不带有法律的强制性。至于民事合同的基本原则就不再提了。民事合同的上述特征使产生合同的相对性原则，即对合同当事人之间产生约束力，非合同的当事人不能就合同主张权利，合同当事人也不能基于合同而要求合同以外的人承担义务，也即合同的相对性。
二、交强险在运行过程中的特征
使其不具备民事合同的体征的具体体现交强险是强制性保险，其运行环节与其他商业保险有着诸多的不同，其强制性体现在各个环节，这些不同导致了交强险不具备民事合同的基本特征，主要体现在如下几个方面：
第一、交强险的主体是保险公司和车辆的所有人或管理人，虽然都不是国家机关，但对是否成立交强险法律关系，都没有选择性，无法体现民事合同的自愿性。根据《机动车交通事故责任强制保险条例》的规定，所有机动车必须投保交强险，即投保人没有权利选择自己是否投保交强险，而只能根据法律的规定被强制投保；作为保险人，不仅未经保监会批准，任何单位或者个人不得从事机动车交通事故责任强制保险业务，而且即使有资格从事交强险业务，当负有投保交强险义务人选择某一可以从事交强险业务的公司投保时，该保险公司没有权利选择是否为其办理交强险，而是必须接受其投保，与之形成“保险合同”。
第二、保险“合同”内容不具有协商性，不能体现主体间的“真实意思表示”。虽然有些商业保险的保险条款和保险费率要经过保监会的审核，但毕竟是保险公司制定，只要不违反法律的强制性规定，基本都会通过审核，保险条款为民事合同中的格式条款，虽然不能直接代表合同双方的意思表示，但它至少可以代表合同一方的意思表示，是格式条款。但交强险的保险条款保险公司无权拟定，必须使用全国统一的由保险会制定的《交强险保险条款》，保监会作为行政机关，其制定《交强险保险条款》是行政权利运行的结果，带有行政立法的性质，体现其行政性、强制性，不具有民事性。保监会不代表保险人也不代表投保人的意志，对保险主体权利义务的设定体现为强制性，保险费率的基本费率也是由保监会统一规定。这些都使得保险合同的内容无法体现“协商性”，无法体现“合同”主体的“真实意思表示”。
第三、“合同”签订后，不能自由变更。作为民事合同的当时人可以在合同的履行过程中随意协商变更合同的有关内容（在不违反法律的强制性规定的情形下），商业保险也是如此。而交强险在保险期间，投保人和保险人不能协商变更或终止“合同”。即便是“合同”变更只能是行政机关做出具体的行政行为而变更，例如保险条款中保险金额的调整，保险公司和投保人均无权决定，只能由保监会行使行政权利调整，保监会调整保险金额后可直接适用于以后所发生的交通事故，而与投保交强险的时间无关。保监会《关于调整交强险责任限额的公告》明确规定，调整后的交强险责任限额自2008年2月1日实施，而与投保交强险的时间无关，这充分说明，“合同”的变更是行政行为的结果而不是民事行为的结果。
第四、保险人和投保人成立交强险“合同”，是主体双方法定义务得以履行，而不是权利得以实现，而民事合同的成立和履行是实现合同当事人的权利或利益，至少是实现一方当事人权利或利益。根据《交强险条例》的规定，保监会有权要求保险公司从事交强险业务，即保险公司会被动的办理交强险业务，虽然现阶段保险公司办理交强险盈利很多，保险公司也争着履行此“义务”，但在不久的将来保险公司办理交强险业务的盈利也将趋近于零，即不盈利不亏损。作为商业机构的保险公司，赢利是其唯一的目的，若某项业务不能盈利而由必须做时，对它来说完全是种义务。而作为投保人，虽然在保险事故发生后，可以请求保险金，但受害人可以基于法律的直接规定而向保险人主张，保险人必须把保险金直接支付给受害人，投保人也很少能从保险公司那里拿到保险赔偿金，其权利也是为受害人设立的，而不是为自己设立的。
第五、投保人在投保交强险时没有与保险公司签订保险合同，一般的保险，投保人都要书面签订书面的保险合同，而交强险却是投保人向保险公司缴纳保险费，保险公司出具发票、交强险保单和交强险凭证。而非强制保险都需要投保人在合同张签字，保险公司盖章。
第六、受害人可以直接依据《中华人民共和国道路交通安全法》的规定直接起诉肇事车辆投保的保险公司，保险公司应当直接向受害人赔付。由于交强险已经突破了民事合同的相对性，保险公司不能再以合同的相对性而拒绝直接向受害人赔付。根据《中华人民共和国道路交通安全法》第76条规定，保险公司应当直接向受害人赔付，司法实践也是如此，只要受害人起诉时把保险公司作为被告之一（如果原告没有把交强险的保险公司作为被告，法院应行使释明权，告知原告把保险公司作为共同被告），法院也直接判决保险公司在交强险各项限额内直接向受害人赔付。这也是与商业第三者责任保险相区别的地方。
第七、《交强险条款》本身已突破了合同的相对性。《交强险条款》第18条规定：被保险机动车发生交通事故的，由被保险人向保险人申请赔偿保险金。这不同于商业第三者责任保险中规定的投保人。虽然在财产保险领域投保人极为被保险人，但在交强险中有所区别，根据《交强险条款》第四条规定：“交强险合同中的被保险人是指投保人及其允许的合法驾驶人”。很明显投保人允许的合法驾驶人也是交强险中的被保险人，即使他们没有向保险公司缴纳保险费，但发生保险事故时，他们仍然可以直接向保险公司要求支付保险赔偿金，保险公司不得以他们不是投保人而拒绝赔付。
三、交强险的非合同性在司法实践中的价值
交强险的上述特征使其不具备合同的基本特征，交强险中的投保人和保险公司之间不是基于合同而建立法律关系，而是基于法律的规定而建立法律关系。所谓的投保人就是履行了法律定义务的机动车所有人，投保人成立的条件应当是负有投保交强险义务的人，只要其机动车已经投保了交强险，则该机动车的所有人或管理人就是投保人，而不能以不是缴纳保险费的人而否认其投保人资格，即不能以合同相对性来限定投保人的范围。通过商业保险公司运作交强险和社保机构运作社会保险没有本质的区别，唯一的区别仅仅是商业保险公司不是国家机关是商业机构，这与国家授权类似，只不过国家所授的不是权力而是职责义务而已。基于交强险不具备民事合同的基本特征，在司法实践中理解和运用交强险处理案件也应与商业保险有所区别。主要体现在以下几个方面：
第一、不能适用合同的相对性原则。这一点主要是司法实践中争论的交强险是“跟车走”还是“跟人走”的争论。即交强险规定在车辆所有权转移后应办理交强险的变更手续，但没有明确若没有办理变更手续保险公司由免责的权利，因为商业险的保险条款都规定：若车辆所有权转移后没有办理变更手续，则保险公司由免责的权利。主张交强险跟车走的人认为，机动车过户后办理交强险变更手续仅仅是交强险管理需要，不能成为保险公司免责的理由，而主张跟人走的人为为没有办理变更手续，根据合同的相对性，新的车主不能主张保险金，保险公司可以免责。由于交强险不具备合同的基本特征，故“”跟人走”的主张是不能成立的。只要肇事车辆投保了交强险，车辆的所有人或受害人都可以向保险公司主张保险金。
第二、保险条款发生纠纷后，不能适用《保险法》中的不利于保险公司解释的原则，而只能请求保险条款制作部门进行行政解释。由于保险条款是行政机关制定，不代表交强险主体的任何一方，故当交强险条款出现歧义或含义不明确时，若适用不利于保险人的原则进行解释，对保险公司不公平。其实在此之前保监会也颁布过保险条款——机动车保险条款（2000年2月4日颁布），司法实践中当对该条款由歧义或不明确时，都请求保监会给予解释。作为有明确行政行为依据而制定的交强险条款，当其出现歧义或含义不明确时，当然应由制定机关做出解释。
第三、机动车所有人或管理人未投保交强险，发生交通事故的，车辆管理人或所有人应在交强险赔付的范围内承担全部责任，超出部分按事故责任比例承担。由于交强险不具备民事合同的基本特征，投保人投保是履行自己的法定义务，同时根据《道交法》第76条的规定：在保险事故发生后，受害人可以要求保险公司在交强险限额范围内不分比例的获得全额赔偿。若投保义务人没有履行投保交强险义务，则受害人不能要求保险公司赔偿，这种对受害人不利的后果应当由投保义务人承担，故投保义务人应当在交强险赔偿限额内全额赔偿，只有交强险限额赔偿不足时，超出部分再按比例赔偿，若是全额损失都按比例划分责任后再赔偿，显然时不公平的。这种规则虽然中央立法没有明确，但地方立法早已支持，如《江苏省道路交通安全条例》第五十二条规定：“机动车发生交通事故造成人身伤亡、财产损失的，由保险公司在机动车第三者责任强制保险责任限额范围内予以赔偿，未参加第三者责任强制保险的，由机动车方按照该车应当投保的最低保险责任限额予以赔偿。对超过责任限额的部分，机动车与机动车之间发生交通事故的，按照各自过错的比例分担损害赔偿责任……”。该地方立法正是对未投保交强险的民事后果的进一步明确，也是交强险非合同性的具体体现。
第四、在交通事故中投保人允许的合法驾驶人向保险公司索赔的前提不以投保人应承担赔偿责任为前提。在一般的责任保险中保险公司赔付的前提之一是投保人应当承担法律责任，如果投保人不承担赔偿责任，及时是发生了保险事故，保险公司也不承担赔偿原则，这也是保险法中的基本原则之一——损失补偿原则。理由借用车辆发生交通事故，有些地方法院就规定出借人不承担赔偿责任，受害人的损失由借用人承担赔偿责任，在此种情况下投保人不承担赔偿责任没有损失，在商业保险里，保险公司就不用赔付。但在交强险中，作为出借人（即投保人）允许的合法驾驶人（借用人）已经向受害人赔偿，实际损失产生，就可以直接依据《交强险条款》第18条规定，自己作为申请人要求保险公司向其赔付，要注意的是保险公司向借用人赔付，而不是向出借人赔付，否则将构成不当得利。
第五、设立的宗旨是实现社会救济和基本保障。由于交强险出台的目的是保障发生交通事故时受害人能获得基本的赔付，以避免相关责任没有赔偿能力或逃逸而导致受害人得不到赔付的后果，然手再是减少交通事故的发生。基于这么目的，人民法院在司法实践中应尽可能的保护受害人的利益，而不能坚守保险原则或原理或保险法的规定。
第六、在适用《交强险条款》时，应遵守《立法法》的有关规定。前面已经论述，《交强险条款》是保监会根据相关授权制定的，是行政行为，《交强险条款》的性质属于部门规章或规范性文件，在适用上必须遵守《立法法》中的“冲突原则”，即当《较强险条款》与《交强险条例》相冲突时，应当适用《交强险条例》的规定。例如，《较强险条款》把醉酒驾驶作为保险公司的免责条款，即醉酒的人发生交通事故，保险公司是不承担赔偿；而《交强险条例》仅规定醉酒驾驶发生交通事故，保险公司不承担财产损失赔偿，但并没有明确保险公司不承担赔偿责任，不能淡然的认为醉酒驾驶，保险公司就不承担赔偿责任，两规定有冲突，人民法院应当适用《交强险条例》的规定，判决保险公司承担人身损失赔偿责任，对于垫付的医疗费保险公司有权向肇事司机追偿，而不能按照《交强险条款》的规定，判令保险公司不承担赔偿责任，否则不仅违反《立法法》，也违背交强险的设立宗旨。
我们一直在不断的学习中，欢迎大家给予指教。
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