英美契约法上的信赖利益与期待利益初探
On Reliance Interest and Expectation interest in Anglo-American Contract Law

关键词： 信赖利益 期待利益 有效违约 损害赔偿

中文摘要： 本文力图通过案例的形式说明信赖利益与期待利益在英美契约法损害赔偿理论上的重要意义。文章首先分析了信赖利益与期待利益在适用上的区别，在损害结果相对可以确定，而个案的判决将在整体上激励交易双方降低交易成本的情况之下，信赖利益的适用将显得更为合理。此后，文章以案例为依据分析了英美法上信赖利益的具体涵义，指出这一概念既指在合同成立以前，基于对先契约义务的违反而产生的损害赔偿，也包括合同有效成立以后，因一方解约而导致的类似于“恢复原状”的损害赔偿。最后，文章就波斯纳的有效违约理论对英美契约法上的损害赔偿原则所提出的挑战进行了有针对性的分析，并提出了自己的不同意见。

Key word: reliance interest expectation interest valid contract breaking damage compensation

Abstract: The author, by means of leading cases, tries to specify the importance of reliance interest and expectation interest in theory of damage compensation in Anglo-American Contract Law. Firstly, the thesis analyzes the applicable differences between reliance interest and expectation interest. When damages can be relatively definite and the judgement of some case will urges both parties to reduce cost of bargain, reliance interest is a better choice. Secondly, through some cases, the author concludes that reliance interest in Anglo-American Contract Law is referred to not only damage compensation for the breach of pre-contract obligations but also damage compensation for the breach of contract obligation. In the end, on Posner's theory of valid contract breaking, which challenges traditional principle of damage compensation, the thesis gives its opposite opinion.

信赖利益与期待利益在现代英美契约法的发展历史上是一个很重要的焦点问题，尽管在早期的一些案例中这一问题已有所体现，但主要是出于法官自身对于事实的价值判断，并非法律本身的固有指导，也正因为如此，这种判例并无系统理论的支持，受损失的一方能否追计信赖利益的损失颇具偶然性。
早在1861年，德国学者耶林就首倡了缔约过失理论，德国法学界为此进行了激烈的论战，结果这一理论最终为德国民法典有限的采用，也就是说只有当（一）意思表示发生错误；（二）因给付不能而导致契约无效；（三）违法的契约之情事发生时，受损方才可以缔约过失之理由请求对已方之信赖利益的补偿。需要注意的是，此处的信赖利益并不必然小于期待利益，当一方违反保护义务，侵害相对人身体健康或所有权而这种情形亦可认为得构成契约上过失责任时，加害人索赔偿的可能远逾期待利益的损失。1尽管此种列举法有以偏概全之嫌，但毕竟是立法上的一大进步。此后，希腊与意大利等国民法典先后都确立了这一原则。但在英美法国家，基于法律传统的巨大差异和以对价以核心的自由主义契约理论的统治地位，注定这一进程是缓慢的。而后来在英美契约法中所出现的信赖利益与大陆法上以先契约义务的违反为发动依据的信赖利益相比，涵义各有侧重，并不相同。
合同有效成立后的信赖利益与期待利益之区分
现实生活的需要推动着法律的新陈代谢，1936年美国学者LL·富勒（fuller）和他的学生小威廉R.帕迪尤(perdue)发表了《合约违约赔偿金中的信赖利益》一文，提出将期待利益（expectation interest）、信赖利益（reliance interest）、和无偿得利(restitution interest)作为违约赔偿的依据的理论。2然而，富勒所提出的信赖利益并非大陆法上所称的基于对先契约义务的违反而发生，相反，它是契约有效成立后，一方违约，而另一方已为合同履行做了某种投入：或许他已部分履行合同,甚至即使并未履行，他至少也放弃了其他交易机会，则违约方应为受损方的这种“信赖利益”的损失提供补偿。而之所以在同是一方违约的情事下，受损方既可能只获得信赖利益的补偿（就象合同从未成立过一样）；也可能获得可斯利益的补偿（就象合同已履行完毕一样），关键就在于受损方在合同履行后所能获得的好处是否能确定以及相应的社会成本。3例如在1973年判决的Sullivan v. Connor一案中，原告为一演员，至被告医生出做鼻子的整形手术，手术结果甚不理想，即使修正后仍让被告大失所望，而整个手术过程共需花费原告622元，据此，法院判定被告需赔偿原告（一）已经支付手术费622元；（二）原告整形前后鼻子形状之差异及其因手术失败而失望之损失；（三）本不应做的休正手术使原告所遭受的痛苦与失望之损失。4而法院并未判决被告补偿原告若手术成功后所能增加之表演收入。因为这一部分殊难确定，对于被告的预见力提出了过高的要求，使被告乃至其同行惧于从事这一手术甚至职业；也有可能令他们采用增受手术费用等减轻风险负担之措施，从而造成社会资源的浪费，同时也不利于整个社会医疗事业的发展。
由此可见，英美契约法对于信赖利益的保护实际上还需要从宏观的角度考量个案的判决所可能带来的连锁反应，对于遵循判例制度的普通法系而言，整体免疫力增强的需要必须压制个案中可能出现的激进民主主义思想，而这正是审慎的法律精神所不可或缺的冷静。事实上，违约损害赔偿的可预见性原则早在1854年的Hadley v. Baxendale一案中就已经确定。 5在该案中，原告有一面粉工厂，某日机器轴心(crankshaft)损坏，故原告请被告将损坏之轴心送至另一地区之轴心生产工厂检定轴心之形态以更换轴心；过程中原告曾对被告?"工厂已经停工"、"轴心务必马上送"、"愿意额外给付价金"，被告则说，"如果原告能在中午前将轴心送?恚?蚋籼炀涂梢栽说街嵝纳??こ?，而隔天中午以前原告就将轴心送至被告处，但因为被告之疏忽(by some neglect)，数天后才将轴心送达原告，致原告工厂停工，受有?p失(lost the profits they would otherwise have received.)。法院在这一判例中提出的原则使该案成为违约损害赔偿领域的Leading Case，即在正常情形之下，违约者仅就其在缔约阶段所能够预见到的损失负有赔偿责任。而富勒的理论正是将体现在浩如烟海的判例中的损害赔偿原理加以提炼与发展，从而形成了自己的理论体系。
为了更清楚的阐述“信赖利益”理论，我们来看一看生活中常见的一个例子。一位摄影师受雇为一家杂志社拍摄相关商业照片，摄影师花费了极大的成本（包括租赁一架飞机进行航拍）来完成他的这一工作。拍摄完毕之后他将该卷胶卷送至商家冲洗，问题出现了，商家此后未及冲洗即丢失了这卷胶卷。本案的困难就在于如何摄影师所应获得赔偿的范围：是允许其取得包括拍摄成本在内的全部损失的赔偿，还是仅仅将其追索限制在胶卷价格范围之内？我们的答案是后者，也就是限于赔偿信赖利益。波斯纳为此指出：“这一例证所表明的原则是：如果损失风险只为契约一方当事人所知，那么契约的另一方当事人就不应对可能发生的损失承担法律责任。”6笔者以为，就本案而言，选择将赔偿陷于胶卷的微不足道的价格的原因就在于社会总成本的降低。因为，如果要求本案中的冲洗胶卷的商家赔偿摄影师期待利益的，那么其所产生的连锁反应必将是在事实上鼓励了本案中的摄影师或者任何与他处于相同地位的社会成员很少或者根本不采取任何措施以求避免类似的损失，比如保留胶卷的复制品等等--他可以在出现这种情况的时候轻易的取得赔偿；而与此同时，这种要求也未必能够促使冲洗的商家采取更多的避免此类损失的预防措施，因为商家无法或者至少要花费极大的成本认定不同胶卷的价值并且采取相应的保护措施，如果商家这么做了，这种成本可能远远大于类似的偶然性事例再发生的赔偿额。因此，对于整个社会而言，此种情况之下赔偿信赖利益，也就是胶卷价格的判决显得更有效益，因为这样可以切实提醒摄影师更谨慎的处理类似的有特殊价值的胶卷，相较于期待利益的赔偿，它对于胶卷的保全更有效果并且成本更低。
上面的几个例子让我们更为清楚的了解了“信赖利益”的价值所在。而在合同履行的效果“相对确定”的情况下，期待利益的违约赔偿将显得更加可行。7举例来说，一位零件制造商A从买主B处收到一份一千件零件的订单，假设这批零件每个一百元，共十万元，而A的生产成本为每个八十元，共八万元。在A完成工作之后遭到了B的无理拒收，于是A将零件以每个九十元，共九万元的价格转卖于C，并要求B赔偿其两万元损失，而B坚持只赔偿A一万元的实际损失，法院应当支持谁呢？
笔者将支持A的请求。由于合同履行效果的确定性，这个例子是赔偿期待利益损失的典型例子。而笔者想尽一步说明的是在这个例子中如何确定期待利益。显然，按照传统的英美契约法理论及其赔偿公式，8由于A已经从C处实现了其部分履行利益，那么B自然只需赔偿不足部分即可，这不足的部分，也就是一万元应当成为A的期待利益。但是如果我们将交易成本与违约方的过错心态加入分析范畴，我们便不难发现这样做的不足之处。我们假设A已经尽到了交易的诚实与勤勉义务找到了买主C，那么A与C的交易价格不应当影响B对A的赔偿额。因为对于A而言，他与C之间的交易并不取决于B是否违约，即使B不违约，A作为制造商亦有必要与可能和C交易以获得收益。如果允许将B的赔偿额相应降低，那么我们在事实上忽略了一般只负有消极减损义务的制造商A的积极努力，而对于A的适时鼓励对于节约社会成本和减少资源浪费具有积极的意义。B违约的直接后果乃是使A丧失两万元的履行利益，此时，A能否找到B之外的买家并以合理的价格出售零件尚未可知，即或A幸运的与C进行了交易，这也并不包涵在B的违约心态之中，简而言之，B的违约心态中仅关注于其所赔偿的A的损失，而无关于A的损失的解决方法。所以仍然要求B赔偿A两万元的期待利益损失应当是更加合理的做法。
由此可见，在合同履行效果比较确定的情况下，期待利益的确定也需要通过对案情进行包括经济分析在内的综合考虑，这也是法律经济分析学派给我们的启示之一，为了进一步说明这一问题，我们还可以来分析一下一个与上例相似，处理却迥异的例子。设若D将其房屋一间租与E一年，半年之后E违约退租，而D将该屋转租与F，其租金低于E所支付的月租金，那么，在D起诉E违约的案件之中，E偿付于D的期待利益赔偿金中是否可以抵免D从F处所获得的租金呢？我认为是可以的。为什么看似相同的两个例子会有如此大相径庭的结论呢？因为在这个例子中，D之所以可以将房屋转租于F有赖于E的违约，尽管这种违约并非D所期望。E的违约固然使D通过租赁合同获得期待利益的打算落空，但D仍然可以继续行使其租赁权。而一般来说，房屋的出租要较特制零件的出售更加容易。可见，本例中的D比上例中的A在交易中处于更加优越的地位，E的违约在客观上促成了D、F之间的交易。简而言之，在上面的例子中，即使B不违约，A与C之间也有可能进行交易；而在本例中，没有E的违约行为必定没有D、F间进行交易的可能。因此，本例中，E所负期待利益的赔偿应当抵免C所支付的租金也就不难理解了。
合同缔结前后的信赖利益与期待利益之释疑
富勒的这一理论为违约赔偿提供了一种更确定，更具操作性的依据。但在事实上，这不过是对违约损害赔偿理论的一种改良，至于如何提供一种对处于合同磋商（bargain）阶段的当事人之间的关系予以维护和保护的机制，英美契约法仍未论及，直到在耶林提出缔约过失责任百年之后的1965年，美国“红鹰案”（Hoffmen v. Red Owl stores）判决的出现才改变了这历史。此案中，被告是一家商号为红鹰的超市连锁店，原告希望通过谈判获得经营一家红鹰连锁店的特许。在谈判过程中，原告听从被告劝说，卖掉了自己的烘饼店来为超市经营做准备，但最终双方谈判破裂而无法签订合同。9依传统契约法，既然双方间不存在合同，那么原告就不能依合同得到赔偿。然而本案中威斯康星法院却采用了谈判中的诚信契约法上第一个以信赖利益作为判决基础的案件。此后，信赖利益理论最终为1950 年的《美国商法典》第1-201（19）、1-203等条文确认，10并在1981年的《第二次合同法重述》得到了进一步的阐述，其349条写道：“作为一种对第347条规定的有关损害赔偿金的计算标准的替代，受损害的一方有权依其信赖利益得到赔偿，包括在准备履行或履行合同的过程之中支出的费用，减去违约方能够用具有合理的确定性的证据的该受损害的一方在合同得到履行时也会受到的损失。”11
因此，可以认为，英美契约法上的信赖利益既指在合同成立以前，基于对先契约义务的违反而产生的损害赔偿，也合同有效成立以后，因一方解约而导致的类似于“恢复原状”的损害赔偿，它往往包含于期待利益之中。12基于这样的认识，我们发现至少有以下两个问题值得探讨：第一，如果在合同成立前的缔约阶段，一方退出谈判，放弃缔约，并非美契约法应当如何合理配置双方的风险负担。第二、在合同有效成立以后，如果违约方从违约中获得的利益大于他向非违约方作出履行的期待利益，那么是否允许违约方赔偿对方的期待利益后解除合同义务？
对于第一个问题，英美契约法要求退出方必须严谨认真的对待发生于此际的法律关系。在这一阶段，所谓的风险主要是指要约的“撤销”可能对双方所产生的影响。一般情况下，要约如果成功的被撤回，将不会产生任何法律后果；而在撤销要约的情况下，英美契约法仅要求要约人在承诺前“通知”相对人即可。在英美法看来，要约只是一项允诺（promise）,在不存在对价和没有“签字蜡封”情况下，对允诺人并无约束力，大陆法则相反，认为对要约要约人有拘束力，不得随意撤销，如果规定了有效期，则在此期间内不得撤销或变更（德法有所不同，但都肯定了要约即便未被承诺对要约人也有拘束力），在这一点上，《国际货物买卖公约》调和了两大法之矛盾，体现的比较成熟与公允，即如果有下列情况，要约不得撤销：（一）要约规定了承诺期间，或者以其它方式规定了要约不得撤销；（二）受约人有理由相信该项要约是不可撤销的，并且已依该要约行事。13尽管英美法在“红鹰案”后已经基本接受了保护先契约义务的观点，但在撤销要约的条件上明显存在着对受约人的歧视。这可以从Dickinson v. Dodds一案中看出。在该案中，被告于已于1974年6月10日对原告发出要约，愿意以800英镑之价格将其不动产售予原告，并明示要约效力持续至6月12日上午9时整。稍后，被告却于6月11日将财产卖与第三人，而原告亦于当天晚些时候由柏利（Berry）处获悉，于是原告乃立即赶在12日上午9时前为承诺，自然为被所拒。本案结果是被告胜诉，因为法院认为在此中情况下要约已经为被告“撤回”，原告由柏利处得知可以被视为被告已尽通知义务。也即“撤回要约之意思表示若由可信赖之传闻事实得知时，要约相对人就不得就此要约为承诺，因其要约已经要约人之意思表示而撤回也”。14此案撇开原告的投机心理不谈，被告的行为即使未造成原告信赖利益的损失，其在主观上的可谴责性也是非常明显的；设若被告转托第三人通知原告自无问题，但既然第三人（柏利）对原告之叙述并无代理之性质，而法律却将判断此种叙述真伪为责任强加于原告，显然不妥。退一步说，即使原告信赖柏利之叙述，而仍为承诺，亦无不对，因为被告曾在其要约中明示了其存续期间且原告并未过期承诺。有鉴于此，英美两国都对这一原则进行了修改。如《美国统一商法典》（UCC）2-205规定只有在满足下列条件时，承认无对价之要约，（一）要约人为商人；（二）要约存续期间不超过三个月；（三）要约以书面做成，并由要约人签字。
从公平与经济的角度出发，在缔约阶段，即使未有实际信赖利益之损失，当事人间的风险负担也应合理安排，以免发生畸轻畸重的情况，阻碍市场交易之正常进行。例如在上一例中，笔者就认为应当有两点修正：1要约明示存续期间的，则在此期间内的撤销需经受约人同意，而不仅仅是通知；2若要约未明示存续期间，撤销通知应由本人或代理人为之，否则不生法律效力。
第二个问题就是所谓的“有效违约”或者说“效率违约”问题。法律经济分析学派主张，如果违约可以在赔偿了对方的期待利益损失之后仍有盈余，那么违约才是一个理性的选择。15这一观点对传统的“契约必须遵守”的合同法理论产生了巨大的冲击。事实上，当代民法较之以往已经在更大程度上吸收了经济学的“效益”理论，社会经济生活的日益纷繁复杂使法律在适用之中越来越难以回避经济学的量化分析方法与实验经济学的博弈论。在波斯纳当上联邦第七巡回上诉法院的法官之后，"有效违约"理论在美国也得到了法律界和学术界的普遍认可与接受，在几部最有影响的教科书与合同法著作中，“有效违约”都已经被当作"合同的履行与违约赔偿"的正统理论。我国《合同法》在第110条规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。其中的第二条就在一定程度上吸收了“有效违约”理论，但是显然也进行了中国式的改造。16因为在波斯纳看来，之所以允许甚至于鼓励“有效违约”，并不一定是因为履行费用过高，或者说履约对于合同一方而言得不偿失，更有可能是因为履约虽然可以获益，但是违约将获益更多，也就是说，此时的并不是在获益与亏损之间做出选择，而是在获益多少之间进行选择。
为了阐明其“有效违约”的理论，波斯纳在《法律的经济分析》中为我们举了一个例子。17买方向卖方购买10万件用于买方制造的机器的定制零部件。在买方取得1万件交货后，买方所生产的机器市场疲软了。买方立即通知卖方终止契约，并承认违约。卖方接到终止通知时，还没有开始其另外9万件的加工。假设这些定制零件除了用于买方的机器之外，没有其他用处，也很少有废料价值，那么如果卖方继续依履行将导致资源的浪费，所以，买方的违约才是合理的选择。
我要指出的是，这个例子对于“有效违约”理论而言并不典型。因为在这种情况之下，买方如果不违约往往将使其正常的生产经营发生困难，甚至有破产的危险，因此放弃继续违约并选择赔偿卖方期待利益的损失是一种理性的选择；而对于卖方而言，继续履约将有无法收回货款的危险。所以，合同双方就终止履行并无争议，而即使没有“有效违约”理论，法院也不会强制双方继续履行合同，实际上，在这种情况下，诉讼的争议往往只存在于赔偿利益的多少。因此，我确信如果这一理论有实际意义的话，那么它的核心应当在于法院是否应当鼓励在合同尚未正式履行之前，有履行能力的一方为了获取更大受益的违约。
波斯纳的“有效违约”理论至少在两个方面存在问题。其一是违约是否具有道德上的可谴责性，我想在多数情况下是有的，否则就无从谈论所谓精神损害赔偿的问题。因此，对于有效违约的承认就必然存在着有违诚信等交易道德的问题。一方面，诚实信用的原则要求合同当事人要讲诚实、守信用，不欺诈，不任意毁约，非经当事人的同意或法律的规定，不能任意变更、解除合同和违反合同，如果允许合同一方当事人为追求最大利润而随意违约，这将严重损害无过错的合同一方当事人的合法利益，这对信守合同的一方当事人是极不公平的；另一方面，诚实信用原则不仅要衡平当事人之间的各种利益冲突和矛盾，促使当事人依善意的方式行使权利和履行义务，不得规避法律和合同的规定，而且诚实信用原则还要平衡当事人的利益与社会利益之间的冲突与矛盾，要求当事人在履行合同中，要充分尊重他人和社会的利益，不得滥用权利，损害国家、集体和第三人的利益。合同法的目标是鼓励交易，促成交易，但维护交易安全也是合同法的目标，合同法不仅要追求效益最大化，同时更要兼顾公平、正义，不能因片面追求效益而不顾及公平、正义。
其二，现实经济生活中的情况往往不像波斯纳所举例子那般简单，我们怎样判断所谓的机器市场“疲软”呢？仅仅是产品价格下跌吗，如果可以这么简单的话，下跌多少才算“疲软”呢？因此下面这个问题就无法回避：怎样避免有效违约为一方所利用以逃避其本应承担的合同义务呢？事实上，在商人眼中，法律的最大价值就是它的可预见性，公平正义虽然重要，但在价值层次上往往已经处于次要地位。当事人要求一旦一个合同有效成立，任何一个有理性的人都可以预见到违约会引起的法律后果。举例来说，一个进口商准备从国外进口十吨苹果，然后再到国内转卖，以赚取差价。他同时订立了两份合同，一份进口公司，一份是国内买卖合同，两合同互无联系。当进口合同有效成立以后，双方履约之前，国外厂商以另有更高报价的买家为由提出解约并赔偿期待利益之损失，那么，就合同本身而言，进口商除了机会损失和主观愿望受挫，并无任何期待利益损失。但若法律不赋予此份合同以强制力，进口商就需负担另觅十吨质价适当之苹果的风险，这对他而言，显然是不公平的。设若本案中的合同标的不是苹果，而是国内并无生产能力的先进技术设备呢？后果就更加不堪设想。如果此类合同可以随意解约，不但使进口商势必无法预见合同后果，也必将不利于整个社会经济流转。而且，当事人可能利用法律的这一漏洞，故意拖延履行合同义务，以增加资金周转时间或者获得其他好处，这非但从道德上，从经济角度也是应该批判的。
“有效违约”理论为我们提供了在公平与效益之间权衡的一个新思路，而期待利益赔偿是否应当允许或者鼓励则成为这一理论的关键。但是，正如上文所分析这一理论的实践意义并不大，有其对于中国这样的社会信用体系与诚实信用观念有待建立的发展中国家而言更是如此。事实上，即是在美国，“不允许通过违约获益”也是合同法的重要原则之一。即使在“有效违约”理论影响日益广大的七十年代以来，相反的案例也并不鲜见，1984年的“阿拉斯加内陆开垦和有害生物控制公司诉阿拉斯加联合银行”案就是一例，对于银行拒绝按照合同向该公司提供贷款的行为，上诉法院否定了初审法院的判决，并重申了这一原则。18《第二次合同法重述》也这样写道(第352条注释a）：“……当证据表明发生了重大损失时，如果一方通过其违约迫使受损害方寻求以损害赔偿金的方式得到补偿，那么，就不应当允许该违约方通过其违约而获利……”。
总而言之，英美契约法理论是一个活的体系，随着社会实践的发展不断地进行着自我改造与自我完善，尽管在某些情况下，这种改造与完善变成了目的而不再是手段，但是谁也无法否认它作为上层建筑对西方乃至全世界不可磨灭的影响，这也使我们在学习与研究更具实践意义。


1 《民法学说与判例研究》第一册P101 王泽鉴著 中国政法大学出版社98年
2 《合同损害赔偿中的信赖利益》 L.L.富勒、小威R.帕迪尤著，韩世远译，刊登于《民商法论丛》第7卷，P410－461，第11卷，P198－257。
3 CLAUDE D. ROHWER and GORDON D. SCHABER , West Nutshell (4th ed., West 1997)
4 《英美契约法论》 P333 杨桢著 北大出版社97年版
5 Hadley v. Baxendale 9 Exch. 341, 156 Eng.Rep. 145. (Court of Exchequer, 1854).
6 《法律的经济分析》 P161—162 （美）理查德.A.波斯纳 著：蒋兆康译，中国大百科全书出版社1997年版
7 这里面牵涉到一个边际成本问题，产品的单位成本在不同的生产数量阶段是不同的，因此就经济学意义上而言，这里的确定不过是指按平均成本所计算的合同履行结果。
8 《美国合同法》P182 王军编著 中国政法大学出版社96年版
9 《二十世纪契约法论》P199-200 傅静坤著 法律出版社96年版
10《现代民法中的‘人’》 谢鸿飞 著 载于 天府评论（www.china028.com）
11 参见《美国合同判例法选评》 P213-214 王军编著 中国政法大学出版社95年版
12 《信赖与信赖利益考》 马新彦 《法律科学》00年3月 P75－84 ，关于这一点，尚有许多英美契约法的案例可以佐证，参见《美国合同判例法》（余罡 宋岳 覃宇著 法律出版社97年版）
13 《国贸法新论》 沈达明 冯大同著 P51－53 法律出版社89年版 ；参见《合同法》 崔建远著 P44 法律出版社98年版； 《中国民法学 民法债权》 总编 陶希晋 主编 王家福 P294－295
法律出版社91年版
14 ;同注3 P52
15 《效率违约的价值评析——对我国合同法第110条的再思考》刘浩宇 《河北法学》00年第二期；
江西省南昌市人民政府


南昌市人民政府关于颁发《南昌市城镇公有房屋管理暂行办法》的通知

洪政发[1989]63号

　　第一章　总则

　　第二章　产权

　　第三章　买卖

　　第四章　租赁

　　第五章　修缮

　　第六章　处罚

　　第七章　附则

　　

各县、区人民政府，市政府各部门，市属各单位，驻市中央、省属各单位：

　　《南昌市城镇公有房屋管理暂行办法》业经市人民政府第二十二次常务会议讨论通过，现予颁发施行。

　　南昌市城镇公有房屋管理暂行办法

第一章　总则

　　第一条　为加强城市公有房屋的管理，保护社会主义公有财产，保障房屋所有权人和使用权人的合法权益，充分发挥城市公有房屋的作用，更好地为社会主义建设和人民生活服务，根据国家有关规定，结合我市的实际情况，制定本办法。

　　第二条　凡本市城市、县城、建制镇和独立工矿区规划范围内全民、集体所有制单位购建或依法收归国有的公有房屋均按本办法管理。

　　第三条　市、县房产管理局是本行政区域内公有房屋的行政管理部门。

　　第四条　任何单位和个人都不得侵占或损坏公有房屋，不得利用公有房屋获取非法利益。

　　第五条　公有房屋因城市建设需要拆迁时，应按《南昌市城市建设拆迁安置办法》及其实施细则办理。

　　第二章　产权

　　第六条　公有房屋中的全民所有房屋，由国家授权的管理单位代表国家行使所有权，可视为所有权人；集体所有房屋，本单位即为所有权人。具体划分如下：

　　１．机关、团体、学校等行政单位和国家拨款的事业单位使用管理的全民所有房屋；市、县房管局直接管理的房屋，中央有关部门或省、市政府指定的部门管理的房屋，各管理部门为所有权人。国营企业以及自收自支事业单位使用的全民所有房屋，除由市、县房管局直接管理的以外，国家授权的管理单位为所有权人。

　　２．军队的房屋，其指定的管理单位为所有权人。

　　３．集体所有制单位自建、自购的房屋，属于单位所有，本单位即为所有权人。集体单位使用的全民所有房屋，分别情况，按本条第１项规定管理。

　　第七条　公有房屋实行产权登记。房屋所有权人按《南昌市城镇房屋所有权登记、发证暂行办法》办理手续，并核发《房屋所有权证》或《房屋共有权保持证》、《房屋他项权证》（三证以下统称房屋产权证）。

　　房屋转移（买卖、交换、转让、划拨），状况变更（翻建、改建、扩建），拆除或因灾害损毁时，应办理有关转移、变更或注销手续。其中房屋转移引起产权变更，所有权人应向土地管理部门办理土地使用权转移手续。

　　市属全民所有房屋，房管局在办完上述手续后，应将办理结果报市国有资产管理部门备案。

　　第八条　房屋产权证是确认公有房屋所有权的合法凭证，受法律保护，不得涂改、伪造。如有遗失，应声明作废，并及时向原发证部门申请补发。

　　第九条　凡无房屋产权证的公有房屋，不得出售、转让、出租、交换和抵押，不得翻建、扩建、改建，房屋拆迁时不予补偿。

　　第十条　市、县房管局和各产权单位要加强对公有房屋产权产籍档案及其它有关资料的管理。

　　第三章　买卖

　　第十一条　出卖公有房屋，必须经主管部门和国有资产管理部门批准，由市、县房管局审查产权后，方可出卖。

　　第十二条　公有房屋买卖必须在市、县房屋交易所进行。卖方须持有房屋产权证和批准文件，买方须持有购买房屋的证明和身份证明，经市、县房产交易所办理登记、验证、评估、立契过户手续，并按规定交纳税费后，买卖才有效。

　　第十三条　出卖公有房屋的回收资金除抵偿债务以外，用于房屋建设或按国有资产管理规定上交财政。

　　第十四条　除国家另有规定者外，全民所有的房屋不得无偿划拨给个人或集体单位，全民所有制单位之间也应实行有偿转让。

　　第十五条　全民、集体企业产权转让后，其房屋应向市、县房管局办理房产变更手续。

　　第十六条　市、县房屋交易所是合法的房屋交易管理机构。公有房屋的买卖未经市、县房屋交易所办理手续的均属无效。房屋交易的具体规定，由市房管局制定。

　　第四章　租赁

　　第十七条　公有房屋除国家和县以上政府规定不能出租的以外，其余均可以实行租赁。

　　第十八条　出租公有住宅，出租单位须有房屋产权证；出租非住宅用房，出租单位除持有房屋产权证外，还须有《房屋出租许可证》。

　　《房屋出租许可证》由出租单位持房屋产权证和主管部门同意出租证明到市、县房管局申请领取。

　　第十九条　承租单位或个人（以下简称承租人）在承租公有房屋时，须有本单位的证明（无单位个人须有街道办事处证明），个人还须有身份证明。外来人员须有我市公安部门发放的暂（寄）住证明和身份证明，从事工商活动的外来单位还须有本市对外经济技术使用委员会证明。

　　第二十条　租赁城镇公有房屋时，租赁双方须签订租赁合约，明确房屋的座落地点、面积、使用性质、租赁期限、租金和双方的权利义务。

　　暂（寄）住人员租赁合约，应抄送所在地派出所、街道办事处。

　　第二十一条　租赁非住宅用房，租赁合约须到市、县房管局办理鉴证手续后才能生效。

　　经市物价局核准，房管局可向承租人收取鉴证手续费。

　　第二十二条　工商行政管理部门在审批企业法人开业登记或变更登记时，必须验证经营场所使用证明（包括产权证、经鉴证的房屋租赁合约）后，方可办理登记手续。

　　第二十三条　出租公有房屋，租金按物价部门规定的标准执行。收缴租金必须使用南昌市房屋租赁专用发票，租金不得瞒报或弄虚作假。

　　对一部分通过市场租赁的工商用房，可以实行商品房租或协议房租。超过规定租金标准的部分，市、县房管局按规定征收超标费。

　　第二十四条　对单位出租的非住宅用房，租价中的地段差价部分，由承租人按月上交市、县房管局。此项资金主要用于危房改造，由市、县财政部门监督使用。

　　第二十五条　承租人承租的公有房屋不得擅自转租、转让。承租人如需利用承租的房屋与第三方进行合资经营、联营或提供给第三方使用，应事先征得出租单位的同意，重新签订租赁合约或协议，并向市、县房管局办理鉴证手续。

　　第二十六条　承租人必须按期交纳租金，不得拖欠。如承租人拖欠租金三个月，出租单位可收取月租金１０％的滞纳金。滞纳金列入租金收入。

　　第二十七条　承租人应按租赁合约爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施，不得私自拆改、扩建或增添。需拆改、扩建或增添的，必须征得出租单位同意，并签订书面协议。

　　第二十八条　承租人与他人互换房屋使用权时，应事先征得出租单位同意。出租单位应支持承租人的合理要求并按有关规定办理手续。

　　第二十九条　承租人有下列情况之一的，出租单位有权终止租赁合约，收回全部或部分房屋。

　　（１）未经出租单位同意私自将承租的房屋转租、转让、转借或调换的；

　　（２）私自改变房屋用途的；

　　（３）拖欠房租累计六个月的；

　　（４）无正当理由闲置六个月的；

　　（５）依照有关规定，不允许在本市享有使用权的；

　　（６）利用承租房屋进行非法活动或故意损坏房屋的；

　　（７）租用公有房屋而将自有的私房出租谋利的；

　　第三十条　租赁合约期满后，承租人如需继续使用，应在合约期满前三个月书面申请，征得出租单位同意，重新签订租赁合约。出租单位如须在租赁合约期满前收回房屋时，应事先商得承租人同意。

　　第五章　修缮

　　第三十一条　保持公有房屋的完好是所有权人的责任，所有权人应加强经常性的检查、养护，通过有效的技术管理，有计划的修缮，提高公有房屋完好率，延长使用年限。

　　第三十二条　公有房屋的维修应贯彻执行国家和地方规定的原则、范围和标准。用于修缮的资金、材料严禁挪用。

　　第三十三条　公有房屋因危险需要拆除或大修理，应经过市房管局和市危房鉴定领导小组的鉴定和批准，禁止乱拆、乱修，以免浪费人力、物力。

　　第三十四条　所有权人由于工作失职，造成公有房屋倒塌和使用他人受到损失的，应负责赔偿；造成严重后果的，应依法追究责任。

　　因不可抗拒力造成损失，不予赔偿。

　　第三十五条　一栋房屋分属两个或两个以上所有权人的，其结构、屋面、水电设施等涉及整体性的修缮，均应共同负责，按各自的面积分摊修缮费用。如因一方拒绝修缮而造成损失，拒绝的一方应承担经济和法律责任。

　　第六章　处罚

　　第三十六条　凡违反本办法有下列行为之一的，应予相应处罚。

　　１．不按期申报办理产权登记的，处以登记费１－１０倍罚款。

　　２．伪造房屋产权证的，由有关部门依法追究责任。

　　３．未经主管部门和房管部门同意，擅自变更所有权的，其变更无效，并处以５００元以下的罚款。

　　４．私自进行房屋交易的，其交易无效，并对买卖双方各处以交易额５％－１０％的罚款。

　　５．强占房屋的，所有权人除限其迁出、赔偿损失外，可处以该房屋租金５％－１０％倍的罚款。

　　６．非住宅用房租赁，合约未经房管局鉴证的，租赁无效，并对出租者处以５００元以下罚款。

　　７．承租人利用租用公房进行非法活动的，除出租人有权收回租房外，并由有关部门依法追究责任。

　　８．损坏公有房屋的，除赔偿损失外，并视情节处以１００元至５００元的罚款。

　　第三十七条　处罚由市、县房管局决定，罚款使用财政部门统一的票据，并全部上缴同级财政。

　　第三十八条　当事人对房管局处罚不服的，可在接到处罚通知之日起十五天内向房屋所在地人民法院起诉，期满不起诉又不履行处罚的，由市、县房管局申请人民法院强制执行。

　　第七章　附则

　　第三十九条　公有房屋因所有权、经营权、租赁、买卖、使用、修缮等问题发生纠纷时，当事人可向房屋所在地的房管局申请仲裁，或直接向人民法院起诉。

　　第四十条　本办法由市房产管理局负责解释。

　　第四十一条　本办法自一九八九年九月一日起施行。