买方贷款不及时，卖方解约须谨慎

奚正辉


　　案例：2009年4月，夏某向顾某购买了上海市闵行区七莘路一套房屋，签署了房地产买卖合同，合同第6条约定：甲乙双方确认在2009年5月10日之前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第9条：乙方未按本合同付款协议约定的期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，逾期超过10日的，甲方有权解除合同，并要求乙方赔偿总房款的20％。付款协议第2条约定：乙方应于签订本合同后7日内向银行申请办理贷款手续，贷款金额为140万，若贷款金额不足或银行未批准，乙方于送件当日现金补足。第3条约定：待乙方贷款申请通过后3个工作日内到交易中心办理送件，于银行取得它证后7日内放款给甲方。

　　合同签订当日夏某支付了首付款61万，后夏某由于信用卡有逾期还款记录，中国银行未予批准其贷款，直到5月25日乙方的贷款才在招商银行获批准。
　　顾某于2009年5月22日发函解除买卖合同。夏某收到解除函后找到本律师，本律师建议其立即回函给顾某不同意解除并要求继续履行合同。由于新的《合同法解释二》第24条规定：当事人没有约定异议期间，在解除合同通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。故律师于6月30日就向法院提起诉讼，要求法院确认解除无效并要求顾某继续履行房地产买卖合同。
夏某到底有没有违约，是否逾期付款，庭审中发生了激烈的辩论。

本律师代理夏某发表了如下代理意见：

1、付款协议作为买卖合同正文的补充，若两者有矛盾，以付款协议为准。合同正文第6条约定的过户时间，是双方在打印买卖合同时必须填写的时间，若该时间不填写，买卖合同是无法打印的，故2009年5月10日是双方预估的过户时间。付款协议约定的过户时间才是双方真实意思的表示。

2、付款协议约定：乙方应于签订本合同后7日内向银行申请办理贷款手续，待乙方贷款申请通过后3个工作日内到交易中心办理送件。故本买卖合同没有约定夏某办完贷款的时间，只约定了夏某在7日内要向银行申请办理贷款。而且本买卖合同约定的过户时间是夏某贷款批准后3个工作日内，夏某贷款未批准前，双方约定的过户时间还没有到期。故夏某不存在逾期付款及逾期办理过户。

3、夏某在积极办理贷款，签订合同当日就向中国银行申请贷款，预审通过后，发现后信用卡逾期还款的记录，中国银行才没有批准。夏某得知后立刻联系中介公司，找到招商银行，招商银行于5月25日已经批准夏某的贷款。故夏某不存在违约行为，其要求顾某继续履行也没有任何付款障碍。

4、本案是顾某违约，因为房价上涨顾某要求加价，夏某没有同意，顾某才发函要求解除。相信恶意违约方的无理解约要求法院定不会支持。

　　最终法院也采纳了本律师的意见，判决继续履行房地产买卖合同。由于这类型的案件在目前行情下发生地较多，笔者望本案例能起到一定示范与警示作用。
　　本案纠纷的产生除了顾某因为房价上涨不肯按原价格出售外，还有一个重要原因是付款条件约定的不是很明确。本案中约定了一个交易过户的具体日期，但是在合同附件里的付款协议又约定了待乙方贷款申请通过后3个工作日内到交易中心办理送件。若贷款申请通过在约定的交易过户日期之前，就不会发生问题，若贷款申请通过在约定的交易过户日期之后，就发生矛盾了，有矛盾应该以之后的付款协议为准。这也提示我们在签署房地产买卖合同时要非常细心，文字的表达很重要。签署二手房买卖合同并不复杂，但要签好二手房买卖合同却有一定难度。首先要熟悉二手房的交易流程，其次要熟悉交易的相关法律及政策，最后要有一定的文书写作表达能力。
　　若本案没有约定贷款的日期，或者约定了乙方贷款办理的日期，那么案件将发生根本变化。没有约定贷款日期，那么双方必须在约定的日期办理交易过户，乙方因为贷款没有批准不去办理交易过户，那么甲方有权根据合同约定追究乙方的违约责任。若在买卖合同约定了乙方办理贷款的期限，乙方不能办理，那么甲方也可以追究乙方的违约责任，甚至解除合同。


上海中汇律师事务所 奚正辉律师



江苏省镇江市人民政府


关于印发《镇江市农村居民最低生活保障暂行办法》的通知

镇政发〔2004〕106号


　　各辖市、区人民政府，镇江新区管委会，市各委办局，各直属单位、驻镇单位：
　　《镇江市农村居民最低生活保障暂行办法》已经第24次常务会议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。
　　
　　
　　
　　 二○○四年十月二十六日
　　
　　
　　 镇江市农村居民最低生活保障暂行办法
　　
　　
　　第一章总则
　　第一条为保障本市农村居民基本生活，规范本市农村居民最低生活保障制度，根据省有关政策规定，结合本市实际情况，制定本办法。
　　第二条本办法所称农村居民最低生活保障制度，是指政府对家庭人均收入低于当地农村居民最低生活保障标准的农村居民给予差额补助和实行救助的制度。
　　第三条实施农村居民最低生活保障制度，应当遵循以下原则：
　　(一)保障基本生活；
　　(二)政府救助与劳动自救，社会帮扶相结合；
　　(三)公开、公平、公正；
　　(四)动态管理、分类施保。
　　第四条农村居民最低生活保障制度实行辖市、区人民政府负责制。
　　市民政部门负责全市农村居民最低生活保障制度的管理和监督工作，辖市、区民政部门具体组织实施。辖市、区民政部门和乡镇人民政府（含街道办事处，下同）负责本辖区农村居民最低生活保障制度的管理审批工作。
　　村民委员会根据管理审批机关的委托，承担农村居民最低生活保障日常管理和服务工作。
　　辖市、区人民政府要将农村居民最低生活保障工作与城市居民最低生活保障工作结合起来，健全和加强最低生活保障工作管理服务机构、充实人员，落实工作经费，确保农村居民最低生活保障工作有专人负责，有必要的信息化设备，尽快实现计算机和网络化管理。村民委员会要指定专人做好日常管理和服务工作。
　　第五条各级财政部门应当保证最低生活保障资金按时足额到位；劳动保障部门、农村工作部门应当配合民政部门共同做好各项保障措施的衔接工作；统计、监察、审计、卫生、教育、公安、计生、税务、工商、物价、广电等有关部门，在各自的职责范围内负责农村居民最低生活保障的有关工作。
　　辖市、区财政部门每年应保证农村居民最低生活保障工作管理机构必要的业务工作经费，并列入财政预算安排。
　　第六条鼓励企事业单位、社会团体和个人为最低生活保障对象提供各种形式的帮助。
　　
　　第二章保障对象
　　第七条凡常年居住在本市农村、且具有本市户口，上年度家庭年人均收入低于户籍所在地辖市、区当年农村居民最低生活保障标准的农村居民，均纳入当地农村居民最低生活保障范围。
　　第八条有下列情形之一的人员家庭，暂不列入保障范围：
　　(一)具有正常劳动能力，无正当理由拒绝劳动的；
　　(二)依法具有赡（抚、扶）养关系，而赡（抚、扶）养人有能力，但未履行赡（抚、扶）养义务的；
　　(三)家庭生活水平明显高于当地最低生活保障标准的；
　　(四)有赌博、吸毒、嫖娼等违法行为之一的；
　　(五)违反计划生育规定的家庭经群众评议不予通过的；
　　(六)家庭外出务工人员不提供务工收入证明的；
　　(七)拒绝配合管理审批机关及村委会调查或提供虚假收入证明的；
　　(八)辖市、区人民政府规定的其它暂不宜列入最低生活保障范围的情形。
　　第九条农村居民收入为共同生活的家庭成员全部货币收入和实物收入的总和。具体包括：
　　(一)家庭全年各项种植业、养殖业等农副业生产的纯收入；
　　(二)家庭全年外出务工、经商等劳动经营的纯收入；
　　(三)参加各类养老保险领取的养老保险金；
　　(四)家庭成员的储蓄存款、有价证券、利息收入；
　　(五)法定赡养人、扶养人或者抚养人支付的赡（抚、扶）养费；
　　(六)家庭成员的财产性收入，包括出租或者变卖家庭资产、集体分红所获得的收入；
　　(七)继承的遗产、接受的赠与；
　　(八)被依法征用土地的家庭，获取的土地补偿费、安置补助费（不含地上附着物补偿费）等经济补偿金和生活补助费收入；
　　(九)其他应当计入的家庭收入。
　　第十条家庭成员的下列收入不计入家庭收入：
　　(一)优抚对象、见义勇为人员按国家有关规定，享受的抚恤金、补助金和护理费，获得的奖励金；
　　(二)县级以上人民政府给予对国家做出突出贡献的人员的奖励、荣誉津贴；
　　(三)在校学生的各类助学金、奖学金；
　　(四)独生子女家庭享受的国家奖励扶助金；
　　(五)临时性社会救助金；
　　(六)其他不应当计入的家庭收入。
　　
　　第三章申报和审批程序
　　第十一条农村居民申请最低生活保障待遇，按以下程序办理：
　　(一)由户主向户籍所在地的村民委员会提出书面申请(人户分离的，由居住地村民委员会出具证明)，并提交家庭人员收入及其他证明；
　　(二)村民委员会应成立调查小组，对申请人所提供的有关情况进行调查核实，并在其居住地张榜公布7日，征求群众意见。对具有本办法第八条第（五）项情形以及有疑难问题或有争议的申请户，要通过群众评议；对无异议或者评议通过的，填写《农村居民最低生活保障待遇审批表》，由村民委员会在《农村居民最低生活保障待遇审批表》上签署初审意见并加盖公章后，与相关证明一并报乡镇人民政府。
　　(三)乡镇人民政府对村民委员会上报材料进行逐一认真核实，并进行必要的抽查。乡镇人民政府审核后，在政务公开栏内将申请人情况张榜公布7日。对群众有异议的，应及时进行核实处理；对确认符合申请条件的家庭，在审批表上签署审核意见报送辖市、区民政部门。
　　(四)辖市、区民政部门对乡镇人民政府上报材料进行审查，对符合条件的给予批准，由所在乡镇人民政府向其发放《农村居民最低生活保障金领取证》；对经审查不符合条件的，辖市、区民政部门应及时书面通知申请人，并说明理由。
　　第十二条农村居民最低生活保障每年按季于3月、6月、9月和12月底之前分别审批一次。
　　第十三条享受农村居民最低生活保障待遇的家庭，凡人口和收入情况发生变化的，都应当及时、主动地告知村民委员会，村民委员会负责报告乡镇人民政府，由管理审批机关办理停发、减发或者增发农村居民最低生活保障金的手续。保障对象申请条件消失的，管理审批机关要及时注销领取保障金证件，取消保障资格。
　　第十四条享受农村最低生活保障待遇的对象，凡户籍地发生变动的，应持户口簿和身份证及时到管理审批机关办理最低生活保障待遇关系转移手续。
　　第十五条农村最低生活保障工作实行动态管理制度。乡镇人民政府民政机构每年年底前应对享受农村最低生活保障待遇的家庭收入情况进行一次走访检查和复审，必要时可随时复审，对低保家庭重新予以确认，并在政务公开栏内将本地所有保障对象、保障标准和补助金额予以公示。辖市、区民政、财政等部门要定期组织抽查。
　　第十六条对不符合条件而享受最低生活保障待遇的，任何人都有权向管理审批机关进行举报。经调查属实，属于保障对象弄虚作假骗取保障金的，要追缴此前已享受的待遇，同时对举报者要予以保密。
　　第十七条农村最低生活保障待遇的申请、管理、审批和保障金发放，实行公示制度。辖市、区民政部门、乡镇人民政府应公布投诉电话，接受社会和群众监督。
　　
　　第四章保障待遇
　　第十八条农村居民最低生活保障标准由辖市、区民政部门会同本级财政、农业、统计、物价等部门，按照维持当地农村居民衣、食、住等基本生活需要，并适当考虑水电、燃煤（柴）及未成年人的义务教育费用等，以及地方财政的承受能力，提出科学、合理、可行的保障标准方案，经本级人民政府批准，并报市人民政府备案后执行。同时，要向社会公布。从本办法施行之日起，本市农村居民最低保障标准不低于每人每年1200元。
　　第十九条农村居民最低生活保障对象，根据下列不同情况享受保障待遇：
　　(一)尚有一定收入，但家庭人均月收入低于当地农村居民最低生活保障标准的实行差额补助；
　　(二)持有残疾证的保障对象，其本人保障标准在当地农村居民最低生活保障标准的基础上增加20％；
　　(三)保障对象曾被评为市级以上劳动模范、先进工作者的，其本人的保障标准在当地农村居民最低生活保障标准的基础上增加20％；
　　(四)保障对象为单身人员或70周岁以上（含70周岁）的老年人，其保障标准在当地农村居民最低生活保障标准的基础上增加20％。
　　(五)保障对象为少数民族的，其本人的保障标准在当地农村居民最低生活保障标准的基础上增加20％；
　　(六)保障对象为艾滋病患者的，其本人按当地农村居民最低生活保障标准全额享受，家庭其他成员按照规定差额享受；艾滋病患者家庭人均收入高于当地农村居民最低生活保障标准但低于保障标准1.5倍的，患者本人按当地农村居民最低生活保障标准全额享受，家庭其他成员不享受低保补助；
　　（七）病残独生子女、独生子女死亡又不再生育的父母，或者因计划生育手术并发症丧失劳动能力的人员，其保障标准在当地农村最低生活保障标准的基础上增加20%。
　　第二十条农村居民最低生活保障金由乡镇人民政府以货币形式按季发放，鼓励通过金融机构实行社会化发放，确保将保障金及时、准确、足额地发放到保障对象手中。
　　
　　第五章保障资金及监督管理
　　第二十一条农村居民最低生活保障资金由辖市、区和乡镇人民政府两级财政以辖市、区为主负担，具体负担比例由辖市、区人民政府确定。市财政设立农村低保专项调济金，根据京口区、润州区农村低保工作实绩，以及地方财政安排农村低保资金情况，给予适当补助。
　　第二十二条农村居民最低生活保障资金由辖市、区民政部门于每年年底之前，核定农村低保对象所需资金，向本级财政部门提出下一年度用款计划。财政部门审核后，列入本级人民政府年度财政预算，报请本级人民代表大会批准后实施。农村居民最低生活保障资金要纳入社会保障财政专户管理，专帐核算，专款专用。
　　辖市、区财政部门要根据民政部门提出的季度用款计划，审核后及时将保障金拔付到乡镇，年终根据实际支出情况编制决算。
　　第二十三条财政部门要认真落实保障资金，并对资金的使用加强监督。审计部门要把农村居民最低生活保障资金的使用情况列入年度审计计划，每年组织一次专项审计。
　　第二十四条从事农村最低生活保障工作的人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊或者贪污、挪用、截留、扣压保障金的，依法给予行政处分；情节严重构成犯罪的，依法追究其刑事责任。
　　
　　第六章社会救助
　　第二十五条持有《镇江市农村居民最低生活保障金领取证》的保障对象，享受下列扶助政策：
　　(一)财政部门对其农业税社会减免部分实行先减后征。
　　(二)村集体经济组织对其免收村级公益事业一事一议筹资。
　　(三)教育部门及学校在上级规定的义务教育阶段杂费、非义务教育阶段学费15%的减免总额度内，对其子女学、杂费优先给予减免。
　　(四)工商行政管理部门对其申请从事个体经营的，减半收取开业注册登记费、工本费，免收私营个体企业协会会费；对进入集贸市场从事经营的，免收个体工商户管理费三年。
　　(五)财政、卫生、民政部门结合镇江市农村合作医疗保险政策规定，减免或代交农村低保家庭每人每年应个人交纳的费用，为其办理参保手续。
　　(六)辖市、区级及以下对社会开放的公办医疗机构，对其减免门诊诊疗费，减半收取住院诊疗费、护理费，手术费按规定项目免收30％；对从事个体饮食服务的，免收一年预防性健康体检费。
　　(七)辖市、区及以下建设、财税等部门对其管辖区域内的保障对象免收新建、改建住房的有关规费。
　　(八)辖市、区及以下广电部门对其服务区域内保障对象的有线电视初装费及收视费均按规定标准的50％收取。
　　(九)劳动保障部门要拓宽就业渠道，优先帮助其依靠劳动谋生，自食其力，早日脱贫。
　　(十)辖市、区人民政府规定的其他扶助政策。
　　
　　第七章附则
　　第二十六条镇江新区管理委员会比照本办法执行。
　　第二十七条各辖市、区人民政府可依据本办法制定实施细则。
　　第二十八条本办法由市民政局负责应用解释。
　　第二十九条本办法自2005年1月1日起施行。