惠州市市直单位职工住房抵押贷款暂行办法
广东省惠州市人民政府
惠州市市直单位职工住房抵押贷款暂行办法
第一章 总 则
第一条 为配合本市住房制度改革，鼓励职工买房、建房，改善居住条件，根据《惠州市深化城镇住房制度改革的实施方案》的有关规定，制定本办法。
第二条 职工住房抵押贷款是指缴存住房公积金的职工，在本市城镇购买、建造、翻建、大修自住住房时，以其所拥有的住房为抵押物，作为偿还贷款的保证而向银行申请由住房公积金发放的贷款。
第三条 职工住房抵押贷款(以下简称贷款)实行向中低收入职工家庭倾斜的政策和缴存住房公积金义务与权利对等的原则。
第四条 惠州市住房制度改革领导小组经与中国建设银行惠州市分行商定，由惠州市建设银行房地产信贷部具体办理职工住房抵押贷款。
第二章 贷款对象和条件
第五条 凡具有本市城镇常住户口，按规定缴存住房公积金的市直单位职工，在购买、建造、翻建、大修自住住房时，因自筹资金不足，并具备下列条件的，可申请职工住房抵押贷款：
(一)有相当于购买、修建住房费用的0%以上的自筹资金。自筹资金可以用抵押贷款借款人(以下简称借款人)及其同户成员、非同住的配偶和直系血亲已缴存的住房公积金存款抵充；
(二)有稳定的经济收入和偿还贷款本息的能力；
(三)同意办理住房抵押和保险。在住房未竣工交付使用，借款人未领得房地产权证书交给贷款银行收押之前，应由售房单位提供担保。
第六条 借款人应向贷款银行提供以下书面证明和材料：
(一)借款人和承诺参加还款的同户成员、非同住的配偶以及直系血亲缴存住房公积金的证明；
(二)购买自住住房的，提供购房合同或协议书；建造、翻建、大修自住住房的，提供城建管理部门批准建造、翻建、大修的证明文件、工程估价文件或预算；
(三)自筹资金的来源和数额。
第三章 贷款的额度、期限和利率
第七条 贷款额度在下列可贷款额度和最高限度内，根据借款人申请贷款的具体情况，确定实际贷款额度。
(一)可贷额度=(贷款当月借款人及其用户成员、非同住的配偶和直系血亲计算住房公积金月工资基数之和)×20%×12个月贷款年限。
(二)最高限度：贷款额度不得超过购买、建造、翻建、大修一套住房的费用总额的60%。
第八条 贷款期限：用于购买、建造自住住房的，最长不超过十五年；用于翻建、大修自住住房的，最长不超过五年。将到离、退休年龄的借款人贷款，其贷款期限可计算到借款人六十周岁。
第九条 贷款利率：按贷款期限长短实行不同利率。具体利率按广东省人民政府办公厅转发《国务院办公厅转发国务院住房制度改革领导小组关于加强住房公积金管理意见的通知》(粤府办［1996］75号)所确定的利率执行。
第四章 贷款手续
第十条 借款人需填写借款申请书，并送贷款银行审查。
第十一条 借款人要求以自己及其同户成员、非同住的配偶和直系血亲已缴交的住房公积金存款作为自筹资金的，应由借款人在申请借款时，会同同户成员、非同住的配偶和直系血亲填写动用住房公积金存款申请表。在借款批准后，办理划转住房公积金手续。
第十二条 借款人持借款申请书、身份证、户口簿向建设银行惠州市分行房地产信贷部办理借款手续。
第十三条 银行审查认可后，通知借款人将自筹资金存入贷款银行。
第十四条 借贷双方签订借款合同和房地产抵押合同，并按规定办理合同公证和房地产抵押登记手续。借款合同和房地产抵押合同正本一式四份，由借贷双方以及公证机关、房地产登记机关各执一份。副本若干份，其中市房改办执一份。
第十五条 办理职工住房抵押贷款过程中所发生的各项费用，根据房地产税费的有关规定由借款人或贷款银行承担。
第五章 贷款拨付
第十六条 贷款资金的拨付：
(一)用于购房的贷款，连同借款人存入的自筹资金，按借款合同约定的时间，由贷款银行用转帐方式划转到售房单位在银行开设的帐户。
(二)用于建造、翻修、大修自住住房的贷款，实行先使用自筹资金，后使用贷款资金的原则。在自筹资金用完后，由贷款银行将贷款资金划转到借款人在贷款银行开立的存款户。借款人在用款时，必须提供有关工程进度等凭证或书面申述理由，以保证贷款用于修建住房。
第六章 贷款偿还
第十七条 贷款本息采取按月等额本息均还方式，由借款人向贷款银行办理还款，按月还本付息数额应在借款合同中订明。
第十八条 需要动用借款人及其同户成员、非同住的配偶和直系血亲的住房公积金存款用于还款的，可在借款合同中约定，由贷款银行办理划款手续，但借款人需提供同户成员、非同住的配偶和直系血亲书面同意证明。
第十九条 借款人提前将未到期贷款本息全部还清的，贷款银行免收手续费，不计收提前还款部分在提前期内的利息。
第二十条 借款人应恪守信用，按照借款合同约定按月归还到期的贷款本息。逾期不归还者，对逾期部分，贷款银行按日万分之四计收利息。有下列情况之一者，贷款银行有权处理抵押物。
(一)借款人连续六个月不按借款合同偿还贷款本息，或者借款合同期满，借款人未依约偿还贷款本息；
(二)借款人未征得贷款银行同意，擅自将抵押住房出售交换、赠与和改建的；
(三)借款人死亡而无继承人或受赠人；
(四)借款人死亡而继承人或受赠人拒绝履行借款人偿还贷款本息义务的。
第七章 住房抵押和售房单位担保
第二十一条 住房抵押
(一)借款人应以购买、建造、翻建、大修的自住住房作为偿还贷款的抵押物。
(二)抵押住房的现值，购买住房以购房合同订明的住房总价为准；建造住房以预算为准；翻建、大修自住住房以原住房价值的残值加翻建大修费用为准。抵押额不得超过抵押住房现值70%。
(三)以部分共有的住房设定抵押权的，以抵押人所占有的份额为限，其借款额不得超过抵押份额；以共同共有的住房设定抵押权的，须以全体共有人书面同意，抵押人为全体共有人。
(四)抵押双方应向抵押房屋所在地的惠州市房地产管理局办理抵押登记和申领权证手续，房地产权证书由抵押人交贷款银行(抵押权人)占管，房地产抵押证明由抵押权人执存。
(五)抵押物在抵押期间，借款人(抵押人)无权出租、变卖和馈赠。需要再抵押的必须征得贷款银行的书面同意。
(六)作为抵押物的住房，在抵押期间抵押人负有维修、保养，保证完好无损的责任。贷款银行有权按抵押合同的约定，检查由抵押人占管的抵押物。
(七)当借款人还清全部贷款本息时，抵押关系自动解除，贷款银行需在30日内将房地产权证交还给借款人。
第二十二条 借款人不能履行借款合同，经抵押当事人双方协商采取作价转让或拍卖方式处理抵押物所得价款，应按下列顺序分配：
(一)支付抵押物拍卖费用和处理抵押物的其他费用；
(二)扣除与抵押物有关的税款；
(三)如抵押物为部分共有产权，按照共有产权人的份额，偿还共有产权人；
(四)偿还抵押人所欠贷款本息及违约金；
(五)其余部分退还借款人。如有不足则向借款人追索。
贷款银行在按规定处理部分共有抵押物时，其他共有产权人在同等条件下有优先购买权，但以拍卖方式处理抵押物的除外。
第二十三条 房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。
第八章 抵押物的保险
第二十四条 借款人应按贷款银行指定的保险种类向中保财产保险有限公司惠州分公司(以下简称保险公司)办理抵押物保险。抵押期限至还清全部贷款本息和抵押期满为止。
(一)凡由借款人向售房单位购买住房的，借款人凭与售房单位签订的购房合同和与贷款银行签订的房地产抵押合同向保险公司投保抵押住房保险。
(二)凡自行组织施工力量建造或翻建、大修自住住房的，应在与贷款银行签订房地产抵押合同时，向保险公司投保建(修)房综合保险，至修建住房全部竣工为止，然后再以建(修)竣工的住房向保险公司投保抵押住房保险。
第二十五条 保险金额：以购买、建造的自住住房作抵押物的，不得少于购买、自建住房的价值。经翻建、大修的自住住房作抵押物的，应包括自住住房的残值加翻建、大修的费用。
第二十六条 抵押物的保险期限应与贷款期限一致。在抵押期间，借款人不得以任何理由中断或撤销保险。借款人如中断保险，贷款银行有权代为保险，保险费用由借款人负担。
第二十七条 被保险的抵押物如发生保险责任范围内的灾害事故，抵押人应当立即通知贷款银行和投保的保险公司，并采取有效措施防止损失扩大，抵押人获得的保险赔偿金应优先偿还贷款本息。
第二十八条 保险费率按1.6‰计收，保险费按年支付。
第二十九条 抵押物的保险单正本由贷款银行保管，副本由借款人留存。
第九章 贷款监督和检查
第三十条 在贷款期内，借款人对贷款银行检查贷款使用情况应主动配合。
第三十一条 借款人应保证住房贷款专款专用，如挪作他用，贷款银行有权提前收回贷款，并对挪用部分按人民银行规定处于罚金。
第十章 附 则
第三十二条 借款合同当事人的任何一方，要求解除或变更原合同内容，需以书面通知对方，在未达成协议前，原合同继续有效。
第三十三条 借贷双方及保证人发生纠纷时，应协商解决，协商不成时，可依法向贷款银行所在地人民法院提出诉讼。
第三十四条 本办法由惠州市住房制度改革领导小组办公室和中国建设银行惠州市分行负责解释。
第三十五条 本办法自1997年1月1日起施行。
从一起强奸案谈我国刑事诉讼中的酌定不起诉
黄燕 张振毅
（中国政法大学刑法学研究生 天津市大港区检察院助检员）
【关键词】：起诉便宜主义 酌定不起诉 自由裁量权
【内容摘要】：由一起强奸案展开，介绍我国酌定不起诉的理论基础、优点，以及现存的问题，进而分析产生问题的原因，提出改进的建议。
一、 案情介绍
2001年初，50岁的被告人王某某在某市场卖菜，偶遇在外流浪患有精神分裂症的40多岁的丁某。王某某见其以垃圾充饥，衣着破烂，便生出恻隐之心，将其带回家中，为其提供食宿，照料有加。王某某还到村治保那里说：“我就把她当老伴吧！”（注：王某某系独身一人）于是，二人就开始了持续一年的同居生活，期间，王承认多次与丁发生性关系。经鉴定，被害人丁某患有精神分裂症，在受到侵害时，性自我防卫能力丧失。据此，检察机关以强奸罪对被告人提起公诉。最后，法院判决认定被告人王某某与丧失性自我防卫能力的妇女发生性关系，其行为已构成强奸罪，判处被告人有期徒刑三年。
二、 本案引发的思考
这则案例，在认定事实和适用法律上都不存在问题，出于对患有精神病的妇女权利的保障，《残疾人保障法》以及相关的司法解释都规定了明知妇女是精神病患者而与其发生性行为的，不论行为人采取什么手段，都应以强奸罪论处。本案的被告知道被害人有精神病，却仍与其发生性关系，因此其行为在法律上构成强奸罪。
但笔者面对这起案件的判决却无法生出被告人罪有应得，法律惩罚了罪犯，维护了精神病人权益的想法。相反，笔者对这起案件在程序与实体上处理的必要性和最终的实效表示怀疑。该案的被告人平时并无恶习，将被害人领回家中主要是觉得其可怜，在与被害人非法同居的一年中，对其也是照顾有加，并有将被害人作老伴的想法。可见，在其与被害人多次发生性关系这一问题上，被告人并不具有很强的主观恶性，其行为虽已构成强奸罪，但由于存在着以上情节，应属犯罪情节轻微，社会危害性不大，相信法院正是考虑了这一点，才对被告处以三年有期徒刑的刑罚（对于强奸罪，刑法规定量刑幅度为三年以上，本案中，法院对被告判处三年徒刑是本罪的幅度下限）。但是，这一判决终归是将被告投入监狱，一方面，在这不长不短的三年中，被告能否在思想上真正认可和接受对他的这种惩罚，从而洗心革面，我们无法肯定；另一方面，这种做法把一个本可以自食其力的劳动者变成一个受刑者，加重了本来已经饱和的监狱承载力；这一判决还直接造成如此后果：被害人再次陷入无人照管和流离失所的悲惨境地，即使其可能会被政府送到精神病院收容，但与被告人曾经给予她的那个正常生活环境相比未必优越，同时也加重了社会的负担。所以，笔者认为这一判决无论是对个人还是对社会所起的积极效果都是令人怀疑的，法院和检察院在本案中的所做还容易给人一种就案论案、生硬执法的感觉，在一定程度上造成群众误解。
就本案而言，笔者认为一种非刑罚的方式或许较之刑罚处理结果会好许多，也可以避免诉讼中检察官和法官均认为对本案的判决社会意义不大但仍然不得已而为之的尴尬情形。那么，如何以一种非刑罚的程序或制度来处理类似这种已构成犯罪的行为，而不再将其提起公诉，却仍能保障处理的实际意义呢？对于这一问题的讨论自然落在了我国目前的不起诉制度上了。
不起诉是指人民检察院对侦查机关移送起诉的案件进行审查后，确认符合法法律规定的终止刑事诉讼的案件，不应或不必对犯罪嫌疑人定罪，从而做出不将案件交付人民法院审判的处理决定。不起诉又分为法定不起诉、证据不足不起诉和酌定不起诉。我国对公诉采取的法定起诉主义为主（指犯罪嫌疑人依法应当被追究刑事责任的检察机关就必须对他起诉），起诉便宜主义为辅的原则（即犯罪嫌疑人依法可以被追究刑事责任，但检察机关有权裁量对他是否起诉），酌定不起诉正是起诉便宜主义的体现，也是法律赋予检察官自由裁量权的反映。
起诉便宜主义的发展是社会政治、经济条件变化的结果，也是人类理性思考的选择。首先，随着人们对刑事诉讼价值追求的多元化，强调有罪必罚、从而有罪必诉的诉讼观逐渐让位于把预防主义的刑罚思想以及非刑罚化、轻刑化紧密联系在一起，并且注重目的性，实现具体正义的诉讼观；其次，起诉便宜主义体现了社会注重特殊预防的倾向，即在追诉和适用刑罚时应充分考虑犯罪人的特性，以实现刑罚个别化，促进犯罪人的悔过自新；第三，由于大量短期自由刑的适用所带来的交叉感染的恶性后果，使得不论犯罪轻重，有罪必诉的法定起诉主义的适用价值也在减弱；最后，由于20世纪70年代经济分析法学的兴起，“正义的第二种意义简单说来就是效益”①的观念促使人们越来越多地关注刑事诉讼活动中的经济成本，而在世界范围内总体的犯罪率不断上升的现实背景下，国家对犯罪有选择地进行追诉就成了一个降低诉讼成本的很好选择。
我国现行的酌定不起诉制度是对1979年刑事诉讼法规定的免予起诉的重大修改和完善，所谓免予起诉是指检察机关对依照刑法规定不需要判处刑罚或者可以免除刑罚的犯罪嫌疑人，决定不向人民法院提起公诉，直接认定其有罪，但免予追诉的一种法律规定。由于免予起诉决定相当于法院作出的确认有罪但免除刑罚的判决，违反了法治原则，因此将其取消，而确立了酌定不起诉，即检察机关对于犯罪情节轻微，但依照刑法规定不需要判处刑罚或者免除刑罚的，享有决定是否起诉的自由裁量权。但几年过去了，酌定不起诉的适用效果却不尽人意，主要问题是适用率低，1997年不起诉人数占审结总人数的4.2%，1998年为2.5%②，而其中的酌定不起诉比例更低；另外，其适用对象也比较单一，主要适用于未成年人，以北京海淀区检察院为例，1999年该院对6件13人作出的酌定不起诉决定中，涉及未成年人犯罪的案件为4件9人③。
造成这一现象的原因，笔者认为主要有如下几方面：
（一）传统的法定起诉主义，有罪必罚的刑罚报应观的影响。起诉法定主义在我国的先行确定，使我国的公众包括司法人员还未能充分认识到起诉便宜主义所具有的提高诉讼效益、特殊预防等特点；而有罪必罚、必诉的观念使许多人将酌定不起诉视为是对犯罪的恣意放纵。在实践中，出现这样一种情况：检察机关往往把不起诉的案件多少作为年底考核评比的内容，不起诉率为零成为优秀的重要指标；在向人大汇报工作时，检察机关也是尽量避免出现不起诉的案件，甚至压低不起诉率，其原因就是许多人大代表认为不起诉会放纵犯罪，是对犯罪打击不力的表现，从而影响到人大对检察工作的表决通过。传统的刑罚报应观、刑罚控制观在我国仍占主导地位，因此检察院不愿意适用不起诉，以免自身遭到指责和非难。
（二）检察官的素质成为影响不起诉适用的一个重要原因。酌定不起诉是一种自由裁量权，因此其适用的质量很大程度取决于自由裁量者——检察官。由于我国以前存在的对免予起诉大量滥用的先例以及目前仍需提高的检察官素质，使得检察机关对酌定不起诉采取严格控制的政策，这包括对不起诉适用程序的严格规定，对不起诉案件比例的限制，最高人民检察院甚至于1998年下发了第12号文件，强调符合酌定不起诉的案件（除极个别情况外），均应起诉。（而笔者认为这以文件有违反法律的嫌疑，它使一个任意性规范变成了一个强制性规范。）
（三）法律规定的酌定不起诉适用范围太窄。根据刑事诉讼法第142条第二款的规定：适用酌定不起诉必须同时具备犯罪情节轻微，依照刑法规定不需要判处刑罚或者免除刑罚两个条件，而一般人又将犯罪情节轻微理解为罪名轻、量刑也轻，因此这种狭窄的酌定不起诉条件，是无法充分发挥不起诉的作用的。
针对以上问题和原因，笔者认为可以从以下几方面着手，改变目前我国酌定不起诉制度所面临的尴尬境地。
（一）适当放宽酌定不起诉的条件。法律规定的不起诉的范围仅限于“犯罪情节轻微”的案件，这种限制在我国司法现状下是完全必要的，但是对其的理解却不能太狭窄。犯罪情节分为定罪情节和量刑情节两种，像刑法中通常的情况一样，刑事诉讼法第142条第二款规定的犯罪情节应理解为量刑情节而不是罪名轻（我国一般将最高刑为3年的犯罪视为轻罪）。另外，笔者认为不应该将不起诉的条件限定为“不需要追究刑事责任”，因为起诉便宜主义的实质是检察机关在求刑上的自由裁量权，而非量刑权的自由裁量，因此根据犯罪嫌疑人及其犯罪的具体情节，不予追究更有利于其改造，从而也更有利于国家和社会时，就可以不起诉。所以笔者建议将酌定不起诉的条件放宽为“犯罪情节轻微，依法不需要追究刑事责任或者追究刑事责任并无实益。”
（二）改革和完善不起诉的的适用程序。复杂的不起诉报批核准程序影响了不起诉的效益，提高了不起诉的难度，因此检察机关要简化不起诉的工作程序；建立不起诉的听证程序，即检察机关拟对犯罪嫌疑人作出不起诉的决定之前，应当告侦查机关、被害人、犯罪嫌疑人。如果其中任何一方在一定时间内对可能作出的不起诉决定有异议的，可以要求举行听证会，这既可以保证不起诉的质量，又能提高检察机关办案的透明度，同时让当事人真正了解和接受作不起诉的原因，减少被害人对不起诉不服而产生的缠诉现象，解除了检察机关的后顾之忧。
（三）加强和落实对不起诉的监督、救济程序。我国刑事诉讼法中已规定了一系列严格的救济、监督程序，如对不起诉不服，被害人可以向检察院申诉或向法院起诉；公安机关认为不起诉的决定有错误时，可以要求复议或复核等等。这些规定必须得到全面的落实，例如，被害人向法院起诉时，证据的转移和收集问题，检察机关和法院应当帮助解决，才能真正有效的保护被害人的合法权益。对不起诉的监督还可以采取上级机关不定期的抽查制度、公开审查制度，即对存在较大争议并在当地有较大社会影响的经检察机关审查后拟作不起诉处理的案件（涉及个人隐私、国家秘密、商业秘密、未成年人案件等除外）邀请人大代表、政协委员、法律专家、一般公众参加，让他们了解案情，发表意见。
参考书目：
① 波斯纳 著《法律经济分析》，美，Little brown 公司1972年版，第1页
② 《中德不起诉制度比较研究》主编陈光中 汉斯—约格阿尔布来希特（德） 中国检察出版社 2002年第1版 第168页
③同上，第104页